錢緊一年 | 正榮加減法
來源：觀點地產新媒體
2020年，中國房地產行業繼續披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業的角度去觀察與思考。
2019年正榮地產需要解決的問題，遠遠不止于規模。
飛馳在高速公路上，少有人會主動地踩上一腳剎車。
2019年，正榮地產宣布銷售額達到1307.08億元，完成了全年1300億目標。這是正榮連續第二年突破千億門檻，但增速已從2018年的54%下降到21%。
2019年初提出“高質量發展”口號的正榮地產，顯然是想和貼著高周轉、高杠桿標簽的過去揮手告別。
過去十年是房地產企業規模化發展最快時期，包括正榮在內的一批閩系房企，當初想要做大規模，加杠桿是一件不得不做的一件事。
2013年，正榮選擇從偏安一隅到正式進軍上海，也標志著從區域走向了全國化。
2016-2018年是正榮地產飛速發展的重要周期，董事長黃仙枝曾總結道：“2018年是看到結果的一年，同時完成IPO上市和邁入千億行列兩大任務。”
增速放緩、降杠桿、優化債務結構、組織變革，都是正榮地產給2019年留下的幾個關鍵詞，也是規模沖刺后進入調整期的必經之路。
而在房地產行業調整，融資環境收緊的市場環境下，2019年正榮地產需要解決的問題，遠遠不止于規模。
規模變奏
“踏準節奏”是外界對正榮的印象，從啟動全國化布局，到“三大引擎”戰略升級，再到登陸資本市場，正榮走出的每一步都決定著規模的快速增長。
“沒有規模就沒有行業地位，沒有行業地位，就很難吸引優質的資源、優秀的人才，所以規模是必要的。”黃仙枝這樣解釋千億的意義。
正榮地產在2016年-2018年的簽約銷售金額分別為392.92億元、701.53億元、1080.17億元，3年內銷售金額增長接近2倍，年復合增長率為65.8%。
實現千億規模后，2019年正榮地產的銷售增速明顯有所調整。2019年銷售1307.08億元，增長速度從2018年的54%下降至21%。
正榮地產對外回應：“規模還是要跟市場相匹配，所以初步定的是每年30%左右增長率。”
數據來源：公司年報、觀點指數整理
除了調整銷售節奏，正榮地產同樣放緩了拿地的步調。
2019年上半年，正榮新增土地價值為181.7億元，同比減少35.9%，其中權益土儲價值約為160億元，總預計建筑面積為290萬平方米。
正榮地產收購的22幅地塊，其中僅兩個來自合營公司。截止到2019年6月30日，集團擁有土地儲備建筑面積達2630萬平方米。
資料顯示，正榮上半年新增土儲權益比例為88%，遠高于目前總土儲的權益比例 57%。
顯然，進入新的發展階段，正榮地產改變了之前依靠合作提高合約銷售的路線，為了實現有質量的增長，未來會適當增加拿地權益比例。
關于2019年的拿地預算，財務總監陳偉健在中期業績會上也有過相關表態：權益總預算大概是300億元。
“2018年土儲權益大概52%，2019年上半年新增土儲權益已經達到接近90%，到6月底，整體土儲權益比已經達到57%。”
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雖然權益過低，但是大量合作開發是正榮地產能夠在短期內沖進千億銷售的重要途徑。
從正榮地產近三年土地儲備所占權益來看，2017年末所占土地儲備建筑面積權益比為79.26%，2018年末為52.88%，截至2019年6月30日56.81%。
然而，規模是把雙刃劍。隨著合作開發項目大增，正榮地產非控股權益占比也逐年提升，導致歸母利潤權益占比減少。
數據顯示，正榮地產于2014年末-2018年末非控股權益占權益總額比例分別為6.68%、2.56%、11.29%、8.76%、32.44%；截至2019年6月30日為36.57%，歸屬于母公司股東權益在權益總額中占比僅為47.98%。
正是意識到這一點，正榮地產在2019年初提出“高質量發展期”口號，希望能在利潤和規模之間取得更多的平衡。
杠桿降溫
三年一道坎，邁過去就上升一個高度。
正榮也喜歡制定三年計劃，2016-2018年規模極速擴張同時，也是正榮地產降杠桿任務的重要三年，尤其是在2018年調整后的資產負債率及凈負債率都降至行業較低水平。
2014年末-2018年末正榮地產扣除預收賬款后的資產負債率分別為95.43%、83.47%、83.40%、81.78%、74.03%，而2019年6月30日該指標為73.34%，較年初下降0.69個百分點。
相較于調整后的資產負債率，正榮地產凈負債率下降幅度更大。2015年末-2018年末的凈負債率分別為326.16%、205.96%、183.22%、74.04%，僅用三年時間就將凈負債率降低了252個百分點。截至2019年6月30日，該指標為77.07%，較年初增長了3.03個百分點。
“2016—2018年三年在調整，并不是一年，只是說我們的成果是2018年出現。”黃仙枝曾對觀點地產新媒體表示。
自2018年上市以來，正榮地產持續對債務結構進行優化，中長期債比例增加，短債比例下降，改善效果還是非常明顯的。
年初至今，正榮在融資方面先后通過發行優先票據、優先永續資本證券、銀團貸款、長租公寓專項債、資產支持證券、資產支持票據及進行股份配售，實現資本市場總融資金額逾人民幣130億元。
數據來源：觀點指數整理
另一方面，通過不斷債務置換，債務結構更多元化，短期借貸比例進一步下降。于2019年6月30日，正榮凈債務與權益比率為70.8%。
調整債務結構，增加長債的另一面是推高了融資成本。從近三年來看，正榮地產融資成本分別為14.63億元、22.75億元、25.59億元，呈現逐年增長趨勢。
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2019年中，正榮現金短債比相比期初繼續優化，從1.19提升至1.21， 短期償債壓力不大。從長短債比來看，正榮在2019年中的長短債比為 1.11，相比年初的0.95略有提升。
已經變道的正榮，這一年來也在不斷地自我調整，以求盡快適應這一段新的路程。但是在融資收緊背景下，注定要付出一些代價。
根據正榮地產2019年中期業績報告顯示，期內凈利潤為11.79億元，同比增長23.2%；核心凈利潤為11.51億元，同比增長33.4%；歸母核心凈利潤為9.05億元，同比增長21.3%。
盡管結轉利潤良好，但是正榮的負債和現金流情況似乎不容樂觀。
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截至2019年年中，正榮地產流動負債為944.18億元，比2018年902.82億增加42億，比2017年745億增加了近200億。
現金流方面，2016年至2018年，正榮地產經營性現金流凈額分別為-16.6億元、-42.39億元和-26.64億元。截至2019年6月30日，這一數據為-77.23億元。
值得注意的是，截至2019年6月30日，正榮地產的即期借款為249.03億元，較年初增長4.46%，占有息負債總額的47.41%；貨幣資金為301.37億元，現金短債比為1.21，不過扣除受限制現金及已抵押存款的話，貨幣資金為250.72億元，與短期借款持平。
人事換防
隨著銷售規模不斷增大，正榮地產的內部管理能力需要同步增長，人事變動不斷。
資料顯示，原正榮地產財務總監兼聯席公司秘書談銘恒于2018年11月離任；原正榮地產副總裁兼董事會秘書劉翔于2019年3月離任。
如果說這是掀起正榮地產最新一輪人事變化的浪頭，聯席總裁王本龍、商業總裁肖春和的離職，使得正榮正式進入人事換防關鍵期。
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11月10日，王本龍辭任正榮地產執行董事、行政總裁及授權代表職務，自11月20日起生效。暫代行政總裁一職的是公司執行董事兼董事會主席黃仙枝，直至合適人選獲委任為止。
對于正榮地產而言，王本龍有著不同尋常的意義。其于2014年加入正榮地產擔任城市公司總經理，僅用了不到四年的時間，就被任命為聯席行政總裁，被業界稱為“火箭總裁”。
在正榮地產不到6年的短暫時光里，王本龍給正榮地產的規模擴張帶來了佳績。數據顯示，正榮地產簽約銷售金額從2014年的169億元增長至2018年的1080億元，僅用四年時間就從百億沖到千億。
不過，從聯席總裁離任安排來看，正榮二代并未接班。
據公開資料，正榮地產實際控制人歐宗榮在正榮地產沒有任職，目前其子歐國強、歐國偉為正榮地產非執行董事。從發展軌跡來看，正榮地產一直偏向職業化管理模式，這是在閩系房企中少見的。
有接近正榮的人士分析，正榮下任總裁人選不會是二代接班，會更傾向于職業經理人，并且大概率為內部提拔。
事實上，正榮一直不斷對組織架構和管理運營進行改革，力求建立完整的股東大會、董事會、監事會與經理層相互制衡的公司治理結構，實行產權股份化、組織公司化和管理制度化。
把總部搬到上海，是正榮地產對人才重視的開始。對人才的渴求也成為正榮遷都上海后一個頗為深刻的認識。
“人才的水平差距太大了，不是一般的大。”黃仙枝曾表示，現階段自己相當一部分精力正投入在更高效的經營體系打造上面，以及培養出更具潛力的管理團隊，這兩點將是驅動企業持續發展的關鍵動力。
年初正榮制定了“新三年人才規劃”，在內部人才供應鏈堅持三個原則：干部有發展，管理崗位以內部提拔為主；梯隊有培養，搭建完善的培養體系；基層高潛力，加大管培生和管培2.0的招聘。
經歷過人事換防的正榮，已經徹底“大變樣”。除了人事變動，從2018年年末至2019年上半年，正榮也進行了組織架構變革，包括合并大區、組織扁平化、合并總部職能管理部門、經營授權下放等。
此前黃仙枝對觀點地產新媒體透露，上半年基本完成了組織變革的調整，下半年會繼續深化。
值得一提的是，樓市新形勢下，正榮地產也在悄然進行一場經營提效的自我變革，還打造了一支跨區域作戰營銷戰隊——正榮營銷飛虎隊。
盡管如此，正榮地產無法掩飾對于千億之后追求規模和利潤平衡的憂慮。
