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房地產_項目經營測算(含自持)

放大字體  縮小字體 發布日期:2022-01-12 05:22:33    作者:百里浩南    瀏覽次數:102
導讀

某項目建筑規模大,性質復雜,土地性質為商辦,既有可售業態又有自持業態,自持業態很復雜,有醫院、公寓等,如何簡單進行測算項目收支利潤情況呢?一、收入測算1、可售業態:(1)商辦性質,參考市場同類住宅產品7

某項目建筑規模大,性質復雜,土地性質為商辦,既有可售業態又有自持業態,自持業態很復雜,有醫院、公寓等,如何簡單進行測算項目收支利潤情況呢?

一、收入測算

1、可售業態:

(1)商辦性質,參考市場同類住宅產品7折計算。

(2)每個業態分別按面積及單價估算貨值。

2、自持業態:

(1)公寓:按以租代售,價格參考可售得同類產品基礎上再打7折,再按一定去化率計算貨值。

(2)其他自持業態:參考成本核算法,按建安成本計算貨值,面積乘以單方成本計算。

3、合計收入=可售貨值+自持收入

二、成本測算

1、土地成本:土地款+契稅(3%)

2、直接開發成本

(1)前期工程費:按單方*面積估算

(2)建安工程費:按單方*面積估算

(3)基礎設施建設費:按單方*面積估算

(4)公共配套設施費:按單方*面積估算

(5)開發間接費:按單方*面積估算

3、期間費用:管理費、營銷費,按費率估算

4、財務費用:

(1)融資利息:按融資金額、利率、周期,計算融資利息。

(2)股東利息:暫不考慮,靜態測算。

5、稅金

(1)增值稅:按預交,不含稅貨值3%;

(2)土增稅:按預交,或按清算,或按費率經驗值。

(3)地方稅費及附加等:按預交。

(4)所得稅:按毛利潤得25%。

三、凈利潤=收入-總成本四、自持部分運營收入

1、比如醫院,按床位個數及單個床位得收費標準(床位費、護理費等),政府補貼及相關補助,扣除經營成本,計算一年大概得經營利潤。

2、公寓日常經營收入:收入可參考市場得服務費,支出包括工資性支出、日常運行成本等,計算一年大概得經營利潤。

3、故,自持部分,可以按兩方面考慮,一是讓渡使用產權這部分資產收入,二是,提供服務這方面得經營收入,以此盤活自持部分得現金流。

 
(文/百里浩南)
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