原標題：雅生活服務：2019年利潤增長不低于45％，股東半年內減持1億股套現(xiàn) 來源：面包財經(jīng)

雅生活服務于2020年2月11日盤后公告了正面盈利預告，預計2019年度未經(jīng)審核年內利潤總額及未經(jīng)審核歸母凈利潤將分別同比增長不低于50%及45%。

對于增長的原因，公司表示主要由于在管面積的增加、多元化增值服務產生的收入上升以及管理費用的有效控制。

公開數(shù)據(jù)顯示，2017年底至2019年中期，雅生活服務的在管總建筑面積從78.34百萬平方米上升至211.2百萬平方米。公司在管總建筑面積的增長很大程度上來自于關聯(lián)地產公司以及收并購，其中可能也蘊含著關聯(lián)交易、商譽等風險。

業(yè)績預告披露后的第一個交易日，雅生活服務的股價上漲1.93%。2020年截至2月13日，在新冠疫情的不利影響下，公司股價也已累計逆勢上漲超三成。

物業(yè)管理服務貢獻逾五成營收

雅生活服務是一家物業(yè)管理服務提供商，于2018年從雅居樂集團分拆上市，主要業(yè)務包括物業(yè)管理服務、社區(qū)增值服務以及外延增值服務（包括案場物業(yè)管理服務和其他外延增值服務）三大塊。

2019年中期財報顯示，雅生活服務來自于物業(yè)管理服務、社區(qū)增值服務以及外延增值服務的營收分別為12.27億元、2.06億元以及8.08億元，分別占同期總營收的54.8%、9.2%以及36.0%。

由此可見，物業(yè)管理服務業(yè)務的營收占比超過五成，是公司最主要的收入來源。

一般來說，物業(yè)管理服務包括安保、清潔、綠化、園藝以及維修保養(yǎng)等，其增長主要來自于在管面積的增加以及管理費用的上升。過去幾年，由于在管面積的持續(xù)增加，雅生活服務的營收利潤快速增長，進而帶動股價上漲。

公告數(shù)據(jù)顯示，雅生活服務的合約總建筑面積由2017年底126.1百萬平方米上升至2019年中期324.6百萬平方米，同期的在管合約總建筑面積由78.34百萬平方米上升至211.2百萬平方米，兩者的增幅均超過1.5倍。

伴隨著在管合約總建筑面積的增加，雅生活服務的營業(yè)收入由2017年中期6.92億元上升至2019年中期22.41億元，同期的歸母凈利潤則由1.12億元上升至5.41億元，復合增速分別達到了79.96%以及119.78%。

與此同時，雅生活服務的股價在2019年上漲161.05%。2020年截至當前，公司股價也已累計上漲超三成。

在管面積增長重要來源：承接股東管理面積

雅生活服務在管面積的增長主要通過三種方式：承接兩大股東（雅居樂集團、綠地控股）的管理面積、拓展第三方以及收并購。

2017年6月，雅生活服務收購了綠地物業(yè)；2017年8月，綠地控股通過注資人民幣10億元持有公司20%的股本權益，從而成為公司戰(zhàn)略股東。

截至2019年6月30日，雅生活服務來自于雅居樂集團、綠地控股的在管總建筑面積分別為50.5百萬平方米以及7.8百萬平方米，累計占公司在管總建筑面積的27.6%。

相比2018年年底，公司來自于雅居樂集團的在管總建筑面積占比呈現(xiàn)明顯下降趨勢，由34.9%減少至23.9%，主要原因為來自于第三方物業(yè)開發(fā)商的在管總建筑面積占比顯著提升。

由于承接兩大股東管理面積可能構成關聯(lián)交易，投資者需要關注定價等方面的合理性。

收并購的雙刃劍

在管面積增長的另一重要來源則是收并購。

翻查雅生活服務2018年上市以來的公告發(fā)現(xiàn)，公司至少已累計耗資超20億元人民幣（不包括對新中民物業(yè)的可變對價收購）用以收購其他物業(yè)管理公司。

值得一提的是，在2019年9月和12月最新公告的兩項收購中，公司分別以固定對價15.6億元收購中民物業(yè)60%股權以及以可變對價收購新中民物業(yè)60%股權。截至2018年底，中民物業(yè)集團和新中民物業(yè)集團的下屬控股物業(yè)公司管理面積合計約1.9億平方米，參股物業(yè)公司合計管理面積約1億平方米。

收購完成后，雅生活集團整體在管面積（包括參股公司的在管面積）將一舉突破5億平方米，在管項目突破3000個。

頻繁的對外收購使得雅生活服務能夠在短時間內實現(xiàn)在管面積和財務指標的增長，但也因此帶來了商譽增加、管理難度攀升等風險。

截至2019年6月30日，公司的商譽金額達到約13.62億元。如果未來收購標的業(yè)績不達預期，可能會出現(xiàn)商譽減值，進而拖累雅生活服務同期利潤增長的情況。

公司最終能否很好的“消化”收購標的，可能仍需等待時間的檢驗。

重要股東接連減持

另外一點需要注意的是，2019年10月以來雅生活服務的兩大主要股東之一綠地金融連續(xù)兩次減持5000萬股，減持平均價格分別為21.18港元以及30.20港元。

兩次減持完成后，綠地金融通過其全資附屬公司于1億股雅生活服務非上市股份中擁有權益，占后者已發(fā)行股本總數(shù)約7.5%。

雅生活服務在減持公告中表示“出售事項主要基于綠地金融的持續(xù)資金需要，不影響綠地金融的控股公司綠地控股與公司的戰(zhàn)略合作”。

但是，股價大漲后重要股東接連減持，仍然是一個值得重視的信號。（CJT）