原標(biāo)題：許華芳面孔 寶龍商業(yè)上市里的資本長(zhǎng)短板 來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)“寶龍商業(yè)上市沒(méi)有具體時(shí)間表，越快越好。”許華芳在2019中期業(yè)績(jī)會(huì)如是說(shuō)。

時(shí)間回到8月份，寶龍地產(chǎn)申請(qǐng)分拆寶龍商業(yè)在港上市引來(lái)了不小關(guān)注。自萬(wàn)達(dá)商管私有化退市以來(lái)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營(yíng)為主業(yè)的上市公司便比較少，而背靠巨無(wú)霸地產(chǎn)母公司的商業(yè)地產(chǎn)上市公司更是鳳毛麟角。

12月30日早上9點(diǎn)，許健康和許華芳父子現(xiàn)身港交所敲鐘，一同上市的貴州銀行這一家茅臺(tái)概念股破發(fā)了，而且暴跌7.26%。

相比貴州銀行，寶龍商業(yè)股價(jià)走勢(shì)看起來(lái)延續(xù)了今年以來(lái)物業(yè)股概念的一波資本熱潮，以9.5港元發(fā)行價(jià)開(kāi)盤(pán)半小時(shí)后，一度超過(guò)10港元，盤(pán)尾收9.99港元，漲5.16%，總市值59.94億港元。

如果說(shuō)早早就成為了寶龍地產(chǎn)總裁的許華芳，過(guò)往仍然是父親許健康光環(huán)下的第二代接班人，那么此次成功將寶龍商業(yè)推動(dòng)上市后，許華芳也得到了應(yīng)有的獎(jiǎng)賞——寶龍商業(yè)董事局主席。

在寶龍商業(yè)董事會(huì)中，將沒(méi)有父親許健康的身影，由許華芳直接擔(dān)任董事局主席，同時(shí)擔(dān)任公司非獨(dú)立執(zhí)行董事的還有胞姐許華芬及堂妹許華琳，這是許氏家族年輕一代的班底，而獨(dú)董中還有著碧桂園前任CFO伍綺琴這樣經(jīng)驗(yàn)豐富的班底。

賽道有多寬

“沒(méi)什么感覺(jué)。”對(duì)于此次寶龍商業(yè)的分拆上市，許華芳顯得很淡定。

從1993年起，寶龍商業(yè)的業(yè)務(wù)主要是為大股東寶龍地產(chǎn)提供物業(yè)服務(wù)，直到2007年，開(kāi)始將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

關(guān)于上市計(jì)劃，許華芳表示：“其實(shí)一兩年前就想上市。”

2018年初，萬(wàn)達(dá)舊將王壽慶加盟寶龍商業(yè)不到半年時(shí)間，便甩手離去加盟旭輝，許健康決定將許華芳推到寶龍商業(yè)負(fù)責(zé)人這個(gè)位置上。

或許也正是從那時(shí)起，許華芳便有了將商業(yè)地產(chǎn)部分拆出來(lái)上市的念頭，只不過(guò)過(guò)往港交所對(duì)于這一類(lèi)母公司業(yè)務(wù)和資產(chǎn)依賴性很強(qiáng)的公司監(jiān)管很?chē)?yán)，難以通過(guò)聆訊。現(xiàn)在，港交所逐步放開(kāi)限制，允許這類(lèi)型公司上市。

從歷史來(lái)看，此次能夠?qū)汖埳虡I(yè)獨(dú)立分拆上市，許華芳算得上是頭號(hào)功臣。在今年眾多物業(yè)管理公司分拆上市的浪潮中，他決定追上這股浪并減重前行，將寶龍商業(yè)的品牌以及商業(yè)、物業(yè)的服務(wù)與運(yùn)營(yíng)包裝上市——寶龍商業(yè)管理控股有限公司。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，寶龍商業(yè)將采用“3+1模式”。其中，向中小型企業(yè)收取高服務(wù)管理費(fèi)的模式；對(duì)國(guó)有類(lèi)資產(chǎn)用包租的方式；與母公司合作做并購(gòu)小股操盤(pán)的概念。而“+1”是探討收購(gòu)相對(duì)成熟的商業(yè)公司，同時(shí)收購(gòu)團(tuán)隊(duì)和項(xiàng)目。

寶龍形容自己是境內(nèi)首家分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)赴港上市的輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商，過(guò)往是舊瓶裝新酒，許華芳此次無(wú)疑是新瓶裝舊酒，將同樣的業(yè)務(wù)換了一身行頭便華麗上市，市盈率升至30多倍。

在房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由于周遭原因往往受到低估，而商業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)公司作為房地產(chǎn)衍生品同時(shí)具有房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的紅利，受到監(jiān)管的力度又比較小，提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，受到資本市場(chǎng)熱捧。

為了上市，寶龍商業(yè)還大幅改變了自己的負(fù)債結(jié)構(gòu)，清出了所持有上海人壽的部分股權(quán)，將其剝離出上市平臺(tái)，償還了絕大部分銀行貸款，而該部分貸款主要是為了母公司所借的錢(qián)。

啟動(dòng)IPO后，市場(chǎng)買(mǎi)家反響不錯(cuò)，幾十倍的超額認(rèn)購(gòu)，9.5港元發(fā)售價(jià)接近定價(jià)區(qū)間的天花板，四位基石投資者包括永輝超市、安踏關(guān)聯(lián)人士以及恒安國(guó)際副主席許連捷和Orchid China Master Fund Limited。

該次IPO所得款項(xiàng)凈額約13.36億港元，而去年寶龍商業(yè)營(yíng)收也不過(guò)12億元，以及1.33億元的凈利潤(rùn)。與其他一樣講著故事上市的弄潮兒一樣的是，集資最大去向仍然是戰(zhàn)略收購(gòu)及投資于其他商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商。

現(xiàn)在，雖然在IPO上取得了很大成功，但寶龍商業(yè)還需要有足夠的案例來(lái)證明這個(gè)賽道有多寬。雖然理論上類(lèi)似這種輕資產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營(yíng)公司并不存在行業(yè)壁壘及天花板，但在高端商業(yè)及品牌運(yùn)營(yíng)上，寶龍似乎仍然沒(méi)有過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)保證未來(lái)的一定成功。

如同萬(wàn)科與戴德梁行的合作是為了補(bǔ)足自己高端物業(yè)管理的缺失，寶龍商業(yè)或許也需要找到這樣的收購(gòu)目標(biāo)。

長(zhǎng)板與短板

寶龍商業(yè)是商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)及住宅物業(yè)管理服務(wù)的雙輪驅(qū)動(dòng)，其中又以商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)為收入主體，占到接近80%，而物業(yè)服務(wù)無(wú)論是收入還是凈利潤(rùn)都只占到了小部分。

資料顯示，于2019年6月30日，寶龍商業(yè)總在管建筑面積約640萬(wàn)平方米，共有45處零售商業(yè)物業(yè)已開(kāi)業(yè)及開(kāi)業(yè)中；物業(yè)方面，管理合共44處物業(yè)，總在管建筑面積為約1060萬(wàn)平方米。

從城市選擇來(lái)看，除了上海以外，主要進(jìn)駐的都是二三線城市。目標(biāo)是2025年自有商業(yè)和第三方商業(yè)超過(guò)150個(gè)。

以同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為例，截至2019年中，新城控股在建及開(kāi)業(yè)的吾悅廣場(chǎng)總數(shù)達(dá)119座；萬(wàn)達(dá)已在全國(guó)開(kāi)業(yè)280座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積3586萬(wàn)平方米。

許華芳稱(chēng)，橫向?qū)Ρ葋?lái)看，在差異化競(jìng)爭(zhēng)上寶龍的產(chǎn)品線豐富，以寶龍廣場(chǎng)為主體，共有4大產(chǎn)品線，“寶龍一城”、“寶龍城”、“寶龍廣場(chǎng)”、“寶龍?zhí)斓亍保忠詫汖垙V場(chǎng)為主，有36處，從規(guī)模上寶龍是被甩在身后的。

寶龍商業(yè)總在管建筑面積由2016約1440萬(wàn)平方米，增加至2019年6月30日的1690萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)速度明顯不快，對(duì)于規(guī)模的訴求也不明顯。

其中有寶龍“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的性格因素在，但主要也是資金方面缺失。商業(yè)地產(chǎn)前期投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，而寶龍商業(yè)又以母公司所建的商業(yè)地產(chǎn)為主，因此并不難理解為什么增長(zhǎng)速度較慢，同時(shí)也導(dǎo)致公司的營(yíng)收絕對(duì)值增長(zhǎng)并不快。

資料顯示，寶龍商業(yè)收入由2016年的7.53億元增加至2018年12億元，純利由2016年的6290萬(wàn)元上漲至2018年1.33億元。

寶龍商業(yè)59處已訂約的零售商業(yè)物業(yè)，當(dāng)中55處與母公司及關(guān)聯(lián)公司有大大小小的關(guān)系，僅有4處由獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)或擁有。

值得注意的是，寶龍商業(yè)2016-2018年的毛利率分別為21.8%、26%、27.1%，凈利率分別為8.4%、8.1%、11.1%，對(duì)比行業(yè)30%左右的毛利率，寶龍商業(yè)并不突出，其中最大的原因在于住宅物業(yè)服務(wù)表現(xiàn)不佳，以及第二大商業(yè)重倉(cāng)區(qū)域環(huán)渤海區(qū)域的持續(xù)走弱。

在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，寶龍商業(yè)于2017年及2018年分別產(chǎn)生毛損1780萬(wàn)元及980萬(wàn)元，以山東數(shù)家寶龍廣場(chǎng)為例，從2016年起出租率便在50%-70%中間徘徊，截至2019年上半年，城陽(yáng)69.8%、李滄74.4%、即墨為75.5%，泰安70.9%，煙臺(tái)65.8%，而天津項(xiàng)目甚至僅僅超過(guò)一半，達(dá)50.4%。

“山東天津確實(shí)有壓力，對(duì)利潤(rùn)率影響不大，對(duì)品牌影響大。”許華芳坦言，要把區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目做好，以及把拖后腿的項(xiàng)目盡快拖回到軌道。

招股書(shū)中，寶龍這樣寫(xiě)到：“品牌及其特性是我們的重要資產(chǎn)。”在商業(yè)服務(wù)運(yùn)營(yíng)中，當(dāng)有了品牌認(rèn)知便有了穩(wěn)定的客源，而環(huán)渤海區(qū)域的糟糕表現(xiàn)有很大可能性會(huì)一步步變成惡性循環(huán)。

寶龍認(rèn)為，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式使其能夠?qū)⒊晒?jīng)驗(yàn)復(fù)制至獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)或擁有的零售商業(yè)物業(yè)我們的業(yè)務(wù)并非資本密集型業(yè)務(wù)，但從環(huán)渤海區(qū)域的表現(xiàn)來(lái)看，快速擴(kuò)張有時(shí)候會(huì)帶來(lái)相反的效果。

在四大區(qū)域中，表現(xiàn)最穩(wěn)定的來(lái)自長(zhǎng)三角，共有32個(gè)項(xiàng)目，平均90%的出租率，40%以上的毛利率，是寶龍商業(yè)表現(xiàn)的中流砥柱。

許華芳認(rèn)為長(zhǎng)三角是寶龍商業(yè)的絕對(duì)核心：“上海是我們的唯一，是整個(gè)核心唯一的唯一。”例如上海、寧波等深耕城市都有全方位的布局，規(guī)模效應(yīng)明顯，而此前提到的2025年150個(gè)項(xiàng)目，在長(zhǎng)三角區(qū)域便要達(dá)到100個(gè)。

與寶龍商業(yè)類(lèi)似，在寶龍地產(chǎn)中，環(huán)渤海區(qū)域曾與長(zhǎng)三角區(qū)域分庭抗禮，后續(xù)便逐步下滑，在2018年土儲(chǔ)占比不足一成，而大灣區(qū)成了寶龍的新目標(biāo)，“看看有沒(méi)有機(jī)會(huì)在大灣區(qū)深耕。”

11月份，寶龍以底價(jià)20.5億元獲得珠海商業(yè)綜合體地塊，踏上粵港澳大灣地區(qū)的熱土。該地塊位于珠海北部高新區(qū)核心區(qū)，29萬(wàn)平方米的建筑面積，需要同時(shí)涵蓋購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、住宅、酒店，是未來(lái)區(qū)域性商業(yè)中心。

大體量地塊，區(qū)域核心，對(duì)寶龍商業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)好機(jī)會(huì)，在大灣區(qū)樹(shù)立品牌，從而借此為橋頭堡逐步在大灣區(qū)深耕。同時(shí)，寶龍商業(yè)面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)也是巨大的。

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