來源：雪貝財經

世茂補危墻

許世壇希望能給年長他一輪的潘偉民留足顏面，他執行了一種很傳統的策略：

睜眼說瞎話。

具體地說，是把一場挑肥揀瘦的企業收購硬描成“強強聯合”的歡喜。

如果潘偉民是樂觀主義者，這是差強人意的結局，畢竟，僅僅在兩個月前，他面前的選項還只有一個：

等待資金鏈斷裂。

這確實是一場生死大拯救，擺在福晟面前的局面是至少 300億元 的營運資金缺口，以及將在不到半年內陸續到期的負債和借款近 96億 元。

我們獲得了多份由福晟提供數據的資產報告，顯示這是一家早幾年就已經走在鋼絲上的企業。

如今，山芋已落在世茂手里。

壹

準確地說，潘偉明的福晟馬車是在2019年夏天側翻的。

這一年的5月份，前后間隔一個星期，從北京劃下來兩批名單，總計 26家 房企被限制在公開市場融資。那幾天，比潘偉明更緊張的是旭輝控股的林中，監管機構點名要

“槍打出頭鳥?！?/p>

但是，6月份剛剛過完，潘偉明就發現自己錯了，存活下去的法則是大而不能倒，但是福晟還不夠大。

因為，監管層此時的約談口徑已經變了，對未備案涉房信托產品全部暫停，其中對福晟最致命的一擊是地產公司并購類也算地產項目。

此后，大部分信托機構長期沒有或只有少量的房地產信托額度，他們劃出了一條紅線：

只做規模排名在30名以前的房企項目。

這種境況到今天也沒有結束。

由福晟地產董事長童文濤簽下來的至少 400億 元融資框架都成了廢紙。潘偉明派到“H+4”（粵港澳大灣區、杭州灣大灣區、海西城市群以及鄭州、長沙、武漢、 天津）的拿地飛虎隊一夜收兵。

他從雄心勃勃到確定已四面楚歌只用了不到一個月。

貳

飛虎隊搶下來的項目轉眼都成了沉重的負擔，收購來的每一塊土地背后都架著福晟高立的杠桿。在現金流面前那些動輒千億的舊改貨值毫無意義。

按照福晟內部的計劃，這些項目的時間表是：3 個月內要開工，6 個月內要開盤，9 個月內要封頂，1 年要現金流平衡。但是，過去幾年，福晟按此節奏完成的項目屈指可數，實際實現現金流平衡大多都在兩年以上。

目前，福晟地產所有在建地產項目在 40個 左右，擬建項目不到 10個 ，所有項目完工的投資總額保守要在 1000億 元以上。

但是，從我們獲得的報告數據上看：從2018年下半年開始，福晟集團的現金流已基本依靠持續發行超短債維系；自身能創造正向現金流的主要是從四個全部位于福州的商業地產項目中獲取租金，2019年這部分收入在1.2億元左右，相比地產板塊投入杯水車薪。

其地產業務在2018年整體簽約金額尚只有 222億元 ，2019年應在300億元 左右。

能在短期內為這家企業創造利潤的則幾乎全部依靠旗下的代建公司福建六建集團。

潘偉明在信托融資斷流后，曾嘗試兜售地產項目以解危機，但是，一位拿到可售項目清單的房企負責人告訴我們：

“有利可圖的項目太少、周期太長。”

而被許世壇描述美好前景的兩大亮點似乎也難言樂觀。

其一是所謂大灣區項目。我們看到的資產清單是，福晟在核心區域深圳已無控盤項目，此前拿下的三個城市更新項目在2019年9月份就已出售給劉益謙旗下公司。剩余項目布局在中山、惠州及佛山，但更多是商住性質，去化率較低。

其二是福晟旗下的代建公司福建六建集團，從財務報表上看，這家企業雖在近三年均有少許盈利，但是，其主要客戶并不穩定，且毛利較低，同時長期存在集團內規模不小的關聯交易。

叁

等待處理的麻煩卻有很多。

明面上的債務是每一個項目背后層層嵌套的信托融資，這些信托產品幾乎全部都有潘偉民夫婦承擔連帶責任擔保。截至2019年末，其有息負債的規模應已超過 400億元 。

更麻煩的是賬面外的債務，那是來源復雜、涉及人群廣泛、且規模不小的民間融資，初始借貸規模在15.5億元左右。

2019年下半年，福晟曾像瘋了一樣四處借貸以維系現金流，這其中就包括涉險借入的高利貸。這樣的借貸成本有多高呢？在福建當地，有很多出借人的資金是從信用卡里套出來的。

韭菜也學會了中間商賺差價。

世茂料將很快對福晟高層及員工做出淘汰，這同樣會是持久的麻煩。

其一是涉及范圍甚廣的大量員工對項目的跟投；同時，在高歌猛進的幾年前，潘偉民曾拿出不少股權贈予總計15位事業合伙人，這些股份如何退出目前并無說法。

許世壇已明確所收購項目未來將由世茂操盤，福晟尚在職的高層角色尷尬。1月13日的發布會過后幾小時，即已傳出福晟地產執行總裁、商業集團總裁吳洋已經提出離職。

當然，世茂匆匆攬下福晟的危局也有其他目的的考量。從我們獲取的故事版本來看，更多是金融機構作為債務方的推動以及暫未落于紙面的政府承諾。

在福建那塊土地上，這個神奇的故事剛剛開始。