原標題：一宗地產世紀大并購的 “to do list” 來源：騰訊新聞

撰 文：劉婷

圖 片：圖蟲創意

編 輯：張曉蕊

2018年，許榮茂登上春晚捐贈1.33億購回的國寶《絲路山水地圖》時，世茂尚在回歸前十的跋涉路上。

兩年過去，世茂房地產終于規模“回十”。在春節前夕，已經接班的世茂集團總裁許世壇再度展開了一幅昂貴的“畫卷”：并購銷售規模超過600億，排名55的福晟集團。

這宗跨越“10年代”和“20年代”的世紀大并購，最終以沒有公布具體資產、沒有公布金額，涉及到實操層面尚無細節的形式宣布。

從已經披露的信息看，世茂和福晟成立了合作平臺，福晟現有的、未來的項目都將all in注入新平臺。未來，福晟將不會再以自己的名字出現，所到之處都將冠上世茂的姓氏。

接過豐盛又棘手的并購大單，世茂率先要列出的待辦事項清單中，債務重組、提升項目溢價、人事結構調整等必答題赫然紙上。

To do list 1

“給蘋果雕個花”

1月13日，世茂集團與福晟集團聯合召開品牌發布會，宣布雙方締結戰略合作伙伴關系。新成立的世茂·福晟平臺將覆蓋福晟現有的項目，未來福晟方面新增的項目也將注入平臺。

知情人士透露，目前世茂方面的盡調工作仍在繼續，預計需要至少3個月的時間。因此，新平臺的股份占比尚未公布，世茂集團總裁許世壇表示，平臺將由世茂操盤且占有大比例股權，主要由世茂、福晟和東方資產三方組成。世茂占有大部分股權，東方資產將不涉及股權合作，僅負責整合中的金融和財務工作。

近兩年債務問題纏身的福晟集團進入世茂的并購視野，源于房企難以抵抗的規模野心。

福晟囊中的巨量土儲，應是令世茂覺得算得過賬來。截至目前，福晟尚有1000億在售貨值，且有3000-4000億可售貨值。

主戰場大灣區是福晟談判的重要籌碼。據克而瑞發布的《2018年房地產企業粵港澳大灣區土儲貨值TOP30》，福晟集團以2581億的土儲貨值位居第八，高于大灣區起家的萬科、華潤置地和越秀地產等。

世茂集團執行董事、世茂海峽發展公司董事長兼總裁呂翼表示，福晟在大灣區有1000萬平方米的舊改項目，而世茂有1000萬平方米的二級土儲，二者聯合后將制造出萬億級的想象空間。此外，福晟在長沙和鄭州的市場占有率高，正好補齊了世茂的版圖。

面粉買到后，如何發酵成蛋糕并賣出好價錢，成為待辦事項的重中之重。

世茂方面表示，1月份開始全面代管福晟的樓盤，福晟所有樓盤案名都將換代成世茂福晟樓盤。此外，世茂的管理能力將會全面嫁接到原有福晟的這些平臺和項目。

“最大的挑戰還是把福晟這一袋本身品質不錯的面粉做好的過程。”呂翼透露，接下來將會從產品上提升福晟樓盤的品質，提高項目溢價。1月，全面提升產品品質，提升銷售渠道，提升管理水平，最重要的是提升售價。“把它先正常運轉起來，再把它向積極方向去提升?！?/p>

世茂集團總裁許世壇進一步補充道：“我們要把蘋果做得更好一點，切、洗、雕個花。我們不會做虧本生意，比如把剛需盤做改善盤，做到利潤提升?！?/p>

“吞下”大魚后，世茂也獲得規模的加速器。許世壇估算，世茂僅有千億量級的舊改資源，排名在20名開外。若加上福晟約4000億的貨值，世茂舊改可售資源的排名或提升至前5名。他亦透露未來世茂還會有其它整合，今年的銷售增速仍會領跑前十。

To do list 2

修復債務bug

“沒想到福州的大地主，也會有被整合的一天?！碑斅犝f世茂福晟聯姻時，福晟業主老李頗感震驚，但與此前的停工事件結合起來，老李想通了。

2017年老李買下了福晟位于福州閩侯區的一處改善型樓盤，當時他是沖著福晟的品牌買的。該樓盤承諾于2019年12月交房。2018年初，原本有序進展的工地按下暫停鍵，一停工便是一年。

在這期間，老李反復聯系福晟的銷售顧問，等來的卻是對接人陸續離職的消息。今年4月，該樓盤復工，僅用了8個月便趕工完成項目，按時交房。

“8個月時間完成了20個月的工程，如今福晟自己都亂成一鍋粥，我們以后遇到問題該怎么辦？”

并購帶來的規?！梆W餅”，也隱藏著陷阱。福晟在項目上遺留的一系列問題，也將留給接盤的世茂。

以雙方合作重點大灣區為例，福晟在大灣區多以舊改項目為主，這意味著更高的利潤率，同時也需要投入大量的改造成本和面對較長的時間周期。

具體而言，在本次合作中被福晟集團董事長潘偉明重點介紹的超百萬體量的前海舊改項目于2018年公示草案，目前仍處初期的意愿征集階段，未來還需經歷規劃審批、拆遷及實施主體確認、用地審批等過程。

一名深圳熟悉舊改業務的資深人士對鋒面News表示，接下來的每一個步驟動輒都需要2-3年，該項目至少還需要5-8年才能完成。

此外，2019年9月，福晟集團為了緩解資金問題，將深圳福晟65%的權益賣給國華人壽。這意味著，大灣區主戰場深圳將面臨更多的不確定性。

相似的風險曾在去年的并購中上演過。2019 年上半年，世茂先后收購了泰禾和粵泰股份的部分項目，其中不乏債權、股權關系復雜的項目。彼時世茂方面對鋒面News表示，選擇合作項目時主要看項目質量、利潤率及銷售周期，傾向一二線城市，凈利潤率需要達到10%或以上。

關于如何把控與福晟合作時的項目風險，世茂方面未予以明確答復。

快速膨脹的福晟帶來體能負荷，從點到面地挑戰著“白衣騎士”資金底盤的承載能力。

曾經的福晟“拿地飛虎隊”在土地市場沖刺KPI時，融資部門主要采用信托、基金等“短債長投”的模式為前線輸血。2018年以后，融資遇冷，房地產“前融”端猛踩剎車，福晟未能跟上節奏，面臨資金鏈吃緊、債券兌付遇阻等風波。

2019年上半年，福晟集團凈負債率為138%。在負債結構中，短期負債占比最高，為443.47億元，占比59.82%，而其銀行結余及現金約為9.85億元，一年內到期的借貸金額為23.04億元，現金與短期負債之間缺口大，面臨償債危機。

“我們現在處于過渡階段，希望通過輸出管理品牌、代管、代建的形式，能夠把福晟暫時的困難渡過去，讓福晟盡快地恢復生產?！痹诿襟w見面會上，世茂財務管理中心負責人湯沸表示，目前世茂正與福晟財務團隊一起做債務重組，依靠世茂的資源，結合項目的實際情況、債務情況解決債務問題。

許世壇進一步補充道，目前東方資產和信達資產管理公司都在支持項目的債權清理或重組工作?！案ｊ芍暗膯栴}是短期的流動性的問題，我們會配合金融機構把短債置換成長債，把貴的債換成便宜的債?！?/p>

To do list 3

人事重組 “極致管理”

并購福晟前，世茂已經做了組織架構調整，為整合做準備。

鋒面News獲悉，2019年世茂華南地區公司已被取消，并入世茂海峽發展公司成為灣區運營中心。

同時，世茂新成立長三角地區、粵桂地區兩個新地區公司。據此，世茂旗下共有9個地區公司。

將灣區運營中心劃進世茂海峽發展公司，足以看出世茂對“第一地區公司”世茂海峽的重視。

事實上，世茂海峽在世茂和福晟合作中擔任主導角色。未來世茂·福晟平臺將由世茂海峽操盤，全方位戰略合作包括地產、建筑行業、物業、舊改等多個維度。人事方面，呂翼掛帥負責管理，并將組建新的操盤團隊。

截至2019年12月31日，世茂海峽已在全國9省30市布局175個樓盤。數據顯示，2019年世茂海峽銷售總金額超過900億，在世茂房地產全年銷售額中占比達到35%，是世茂房地產旗下最大的區域公司。

900億僅是起點，許世壇對世茂海峽的期許是千億地區公司。

今年，許世壇為世茂海峽定下的KPI是世茂福晟平臺銷售額300億；此外，福晟目前的超千億在售貨值分為4年銷售。

當被問及銷售額的劃分口徑時，許世壇表示，首先是算進世茂福晟平臺，按照操盤計算的話算進世茂海峽，具體看統計口徑。

下一步，世茂福晟將進行組織架構調整。福晟集團董事長潘偉明在總結福晟的不足時，談到過去幾年中福晟對在考核方面偏弱，世茂強調人均效能，未來福晟將更重視結果導向。

并購常伴隨人事變化。有消息稱，平臺整合后，福晟將只留下約三分之一的員工。世茂方面表示，目前沒有接到官方消息。

呂翼表示，接手世茂福晟平臺后，將對架構進行調整。首先是組織架構上，世茂將對原有福晟架構進行精簡和改革。原來的人比較多，改革后會有所精簡；原來費用寬裕，改革后將有所縮減。通過內部成本管控等手段縮減費用，用極致的管理方式來提升利潤。

END

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