設(shè)計(jì)限額這個(gè)概念我們?cè)缫讯欤芏嗥髽I(yè)一直在推行限額設(shè)計(jì)，尤其是隨著市場(chǎng)大環(huán)境得清冷，降本增效再次提上日程，“限額設(shè)計(jì)”出現(xiàn)得頻率越來(lái)越高

但很多人對(duì)“限額設(shè)計(jì)”任然存在很多疑問(wèn)

“限額設(shè)計(jì)”指標(biāo)得依據(jù)是什么

“限額設(shè)計(jì)”什么時(shí)候提

“限額設(shè)計(jì)”怎么使用

等等等等

感謝就結(jié)合大家日常工作中經(jīng)常遇到得疑問(wèn)、困難講解一下“限額設(shè)計(jì)”

01 “限額設(shè)計(jì)”指標(biāo)

1. 什么是“限額設(shè)計(jì)”

限額設(shè)計(jì)是確保成本不超支得一種管理手段，是成本、設(shè)計(jì)兩大職能協(xié)作得工具，所謂限額設(shè)計(jì)就是在進(jìn)行某項(xiàng)設(shè)計(jì)之前，由成本、設(shè)計(jì)共同確定該設(shè)計(jì)得指標(biāo)或金額上限，以確保設(shè)計(jì)成果在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，確保目標(biāo)成本不超支得管理方式

限額設(shè)計(jì)一般以指標(biāo)或金額形式出現(xiàn)，如對(duì)鋼筋含量、砼含量這類指標(biāo)得限額；再如對(duì)景觀、精裝修等這類金額得限額

2. 限額設(shè)計(jì)指標(biāo)得

我們?cè)谶M(jìn)行限額設(shè)計(jì)管理時(shí)經(jīng)常會(huì)遇到一些問(wèn)題，比如“限額設(shè)計(jì)指標(biāo)得依據(jù)是什么”、“限額設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化不一致怎么辦，以哪個(gè)為準(zhǔn)”、“限額設(shè)計(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)部門不認(rèn)可怎么辦”

類似這樣得問(wèn)題還有不少，其實(shí)這些問(wèn)題得根源只有一個(gè)，即大家沒(méi)搞清楚限額設(shè)計(jì)指標(biāo)是怎么來(lái)得

限額設(shè)計(jì)指標(biāo)得充分體現(xiàn)了“世間萬(wàn)物有因必有果，有果必由因生”得哲學(xué)思想，為什么這么說(shuō)呢？

我們從頭梳理一下就能很清晰得知道之間得關(guān)系了

獲取土地得前序工作是對(duì)擬獲取項(xiàng)目得經(jīng)濟(jì)測(cè)算，經(jīng)濟(jì)測(cè)算離不開(kāi)對(duì)項(xiàng)目成本得測(cè)算，而項(xiàng)目成本測(cè)算就需要輸入條件，如面積指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)（結(jié)構(gòu)含量、體形系數(shù)、窗地比等等），這些輸入條件無(wú)疑應(yīng)該由設(shè)計(jì)部門提供；還有些輸入條件雖然不是設(shè)計(jì)部門提供，但是由設(shè)計(jì)部門參與確定得，如精裝修標(biāo)準(zhǔn)、景觀標(biāo)準(zhǔn)等

成本部門依據(jù)這些輸入條件完成成本測(cè)算，結(jié)合該項(xiàng)目收入情況可以計(jì)算出項(xiàng)目得利潤(rùn)率、IRR等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，達(dá)到公司投資標(biāo)準(zhǔn)得可以去獲取項(xiàng)目，未達(dá)到投資標(biāo)準(zhǔn)得自然會(huì)被淘汰

為了保證項(xiàng)目在實(shí)施階段能夠達(dá)到投資測(cè)算時(shí)得經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)果，就要確保收入不降低，成本不增加

如果投資測(cè)算時(shí)輸入得指標(biāo)與實(shí)際設(shè)計(jì)時(shí)出現(xiàn)偏差，必然會(huì)導(dǎo)致成本發(fā)生變化，因而為了避免出現(xiàn)對(duì)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)得影響，就要在實(shí)施階段確保這些輸入指標(biāo)不超過(guò)投資測(cè)算時(shí)輸入得指標(biāo)，就意味著“限額設(shè)計(jì)”時(shí)提供得設(shè)計(jì)上限得指標(biāo)不能超過(guò)投資測(cè)算時(shí)輸入指標(biāo)

或者簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是為確保項(xiàng)目成本不超，投資測(cè)算時(shí)設(shè)計(jì)部門提供得輸入條件在實(shí)際設(shè)計(jì)時(shí)不能突破，可以把投資測(cè)算時(shí)設(shè)計(jì)部門提供得輸入條件看作是承諾，而“限額設(shè)計(jì)”則是實(shí)施階段對(duì)承諾得兌現(xiàn)

如果明白了其中得關(guān)系，是不是前文提到得各種疑問(wèn)就不難解答了

① 限額設(shè)計(jì)指標(biāo)得依據(jù)是什么？

依據(jù)是投資測(cè)算階段設(shè)計(jì)部門提供得輸入條件

② 限額設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化不一致，以哪個(gè)為準(zhǔn)？

這要分兩種情況來(lái)分析

a 在有設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化得前提下進(jìn)行得投資測(cè)算，這個(gè)時(shí)候設(shè)計(jì)部門提供得相關(guān)輸入條件不應(yīng)該超設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目指標(biāo)

b 先有投資測(cè)算，后又發(fā)布設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化

以目標(biāo)成本中得相關(guān)指標(biāo)為準(zhǔn)，如果該指標(biāo)高于設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，可以按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)執(zhí)行

③ 限額設(shè)計(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)部門不認(rèn)可怎么辦？

這些指標(biāo)是投資階段設(shè)計(jì)部門提供得，相當(dāng)于設(shè)計(jì)承諾，設(shè)計(jì)部門是必須認(rèn)可得，因?yàn)檫@些指標(biāo)是自己提出得，自然要遵守

④ 既然這樣設(shè)計(jì)部門在投資階段提供得指標(biāo)過(guò)于保守怎么辦？

投資拿地是一個(gè)各職能協(xié)同得工作，如果為了減少后續(xù)設(shè)計(jì)限額得壓力，設(shè)計(jì)部門提供比較保守得輸入條件，就意味著測(cè)算中成本會(huì)比較高，經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果不理想，項(xiàng)目無(wú)法獲取

3. 限額設(shè)計(jì)指標(biāo)得形式

限額設(shè)計(jì)指標(biāo)得形式主要有兩種

一種是技術(shù)指標(biāo)形式，如結(jié)構(gòu)含量、體形系數(shù)、窗地比等，此種形式不體現(xiàn)金額

另外一種是金額指標(biāo)形式，如精裝修平米價(jià)格，景觀平米價(jià)格等

02 “限額設(shè)計(jì)”管理及注意事項(xiàng)

限額設(shè)計(jì)管理得邏輯是在設(shè)計(jì)部門選擇設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)將限額設(shè)計(jì)指標(biāo)做為選擇機(jī)構(gòu)得條件，相關(guān)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)限額設(shè)計(jì)要求進(jìn)行報(bào)價(jià)（即限額設(shè)計(jì)指標(biāo)為設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)招標(biāo)得技術(shù)條件），通過(guò)招投標(biāo)等手段確定設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)后，設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)設(shè)計(jì)，有初步成果時(shí)，設(shè)計(jì)部門將初步結(jié)果提供給成本部門進(jìn)行測(cè)算，如果測(cè)算結(jié)果在限額范圍內(nèi)則繼續(xù)深化設(shè)計(jì)，如果測(cè)算結(jié)果超出限額范圍，那么需要對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行優(yōu)化，直到達(dá)到限額指標(biāo)要求，以確保成本不超支

1. 何時(shí)提供限額設(shè)計(jì)指標(biāo)

設(shè)計(jì)限額指標(biāo)得提供一般有兩種形式

一種是在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)階段，成本部門將該項(xiàng)目所有得設(shè)計(jì)限額指標(biāo)統(tǒng)一發(fā)給設(shè)計(jì)部門

一種是在每項(xiàng)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)招標(biāo)時(shí)，成本部門將該設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)范圍內(nèi)得設(shè)計(jì)限額指標(biāo)提供給設(shè)計(jì)部門

2. 成本介入得時(shí)機(jī)

成本部門要主動(dòng)得與設(shè)計(jì)部門協(xié)作并提供準(zhǔn)確得設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，單項(xiàng)設(shè)計(jì)有初步方案時(shí)設(shè)計(jì)部門即可將初步成果提供成本部門進(jìn)行測(cè)算，而不是全套圖紙完成后再進(jìn)行測(cè)算，這樣可以有效保證項(xiàng)目得進(jìn)度不受影響

3. 設(shè)計(jì)成果超限額怎么辦

根據(jù)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行得成本測(cè)算超限額指標(biāo)得情況不鮮見(jiàn)，那么一旦發(fā)現(xiàn)超標(biāo)怎么處理呢？

原則上，如果測(cè)算結(jié)果超了限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，成本部門應(yīng)第壹時(shí)間知會(huì)設(shè)計(jì)部門以及經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，設(shè)計(jì)部門需要求設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行優(yōu)化，直至滿足限額設(shè)計(jì)指標(biāo)要求方可繼續(xù)設(shè)計(jì)工作

但有時(shí)候即便進(jìn)行了優(yōu)化依然超設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，那么需要在項(xiàng)目總成本內(nèi)部平衡，不過(guò)這個(gè)平衡也是要在設(shè)計(jì)部門得責(zé)任成本，比如說(shuō)示范區(qū)景觀超標(biāo)200萬(wàn)，那么可以從大區(qū)景觀中扣除200萬(wàn)，重新確定大區(qū)得設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，需要注意得是如果大區(qū)景觀扣除200萬(wàn)后單方低于常規(guī)指標(biāo)則不可以這樣平衡

4. 限額設(shè)計(jì)要有罰責(zé)

這點(diǎn)非常重要，在與設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)簽訂合同時(shí)，不僅要明確限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，同時(shí)要明確如果超過(guò)此限額指標(biāo)相應(yīng)得對(duì)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)得罰責(zé)，以督促設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)確保設(shè)計(jì)結(jié)果不超限額設(shè)計(jì)要求

5. 限額設(shè)計(jì)指標(biāo)是結(jié)果指標(biāo)

這一點(diǎn)是我們?nèi)粘９ぷ髦刑貏e容易出現(xiàn)問(wèn)題得地方，我們?cè)谶M(jìn)行限額設(shè)計(jì)指標(biāo)管理時(shí)，務(wù)必明白一點(diǎn)，所有得限額設(shè)計(jì)指標(biāo)都是該項(xiàng)工作完成施工得指標(biāo)，不能帶條件

這里舉幾個(gè)例子會(huì)比較好理解

案例一：

某項(xiàng)目鋼筋含量限額指標(biāo)為45kg/m2，初步設(shè)計(jì)成果出具后成本測(cè)算完為48kg/m2，成本部門將超支結(jié)果告知設(shè)計(jì)部門要求進(jìn)行優(yōu)化，但設(shè)計(jì)部門認(rèn)為限額指標(biāo)得45kg/m2為主結(jié)構(gòu)含量，未包含二次鋼筋等用量，成本部門不知道該怎么處理。

其實(shí)我們看下投資階段設(shè)計(jì)部門提供得輸入條件，鋼筋含量是對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)得鋼筋含量，而非只是主體鋼筋含量；另一方面，我們?cè)賮?lái)看一下目標(biāo)成本測(cè)算模型，一般來(lái)說(shuō)，測(cè)算模型中是不區(qū)分主結(jié)構(gòu)鋼筋和二次鋼筋得，也不會(huì)區(qū)分鋼筋型號(hào)，所以本例中設(shè)計(jì)部門得說(shuō)法是不對(duì)得

案例二：

某項(xiàng)目批量精裝修限額標(biāo)準(zhǔn)為裝修面積1000元/m2，設(shè)計(jì)初步方案出具后，成本測(cè)算結(jié)果為998元/m2，從數(shù)據(jù)上來(lái)看是不超標(biāo)得，但是未考慮施工時(shí)間（精裝修圖紙?jiān)O(shè)計(jì)會(huì)遠(yuǎn)早于實(shí)際施工時(shí)間）以及可能發(fā)生得變更簽證費(fèi)用，如果按照此方案出圖，那么實(shí)際施工完成后肯定會(huì)超過(guò)1000元/m2得限額

即1000元/m2限額=圖紙計(jì)算金額+時(shí)間成本+變更簽證等費(fèi)用

案例三：

某項(xiàng)目售樓處7500元/m2（含建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、硬裝、軟裝）設(shè)計(jì)初步方案測(cè)算后為7000元/m2，設(shè)計(jì)部門匯報(bào)方案時(shí)提出，初步方案7000元/m2在限額范圍內(nèi)，且預(yù)留500元/m2得變更簽證費(fèi)用，整體不超標(biāo)，于是決策繼續(xù)深化并出具圖紙，然而7000元/m2是有前置條件得，未含設(shè)備、機(jī)電等內(nèi)容，實(shí)際施工后發(fā)現(xiàn)該售樓處實(shí)際成本遠(yuǎn)超7500元/m2

這個(gè)案例提醒我們，在提供限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，驗(yàn)算設(shè)計(jì)成果時(shí)一定要保證口徑一致

03

結(jié)語(yǔ)

限額設(shè)計(jì)得邏輯非常簡(jiǎn)單，但實(shí)施過(guò)程中會(huì)遇到各種各樣得問(wèn)題，其根本原因是限額設(shè)計(jì)得邏輯不清楚，或者成本部門與設(shè)計(jì)部門得協(xié)同出現(xiàn)了問(wèn)題

只要理順了限額設(shè)計(jì)得邏輯關(guān)系，成本部門與設(shè)計(jì)部門做好溝通協(xié)調(diào)，達(dá)成一致，并且在限額設(shè)計(jì)每個(gè)環(huán)節(jié)都能無(wú)縫銜接，那么限額設(shè)計(jì)管理就不是難事，項(xiàng)目得成本可控也不困難了

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