原標(biāo)題：大悅城初試“混改”

來源：地產(chǎn)K線

大悅城控股董事長周政

樂居財經(jīng) 王澤紅 發(fā)自北京

險資入股地產(chǎn)央企，再添新案例。

繼金茂引入平安為戰(zhàn)略投資者后，大悅城（000031.SZ）也引入了太平人壽參與混改，并先后在1月2日和7日官宣了這一消息。根據(jù)公告，除中國人壽之外，工銀瑞信投資管理有限公司也有參與，只不過沒有前者的“手筆”大，認(rèn)購金額為5億元。

兩個案例頗為相似，都是險資參與地產(chǎn)央企混改。太平人壽是以19.07億元認(rèn)購大悅城非公開發(fā)行的2.83億股股份，最終獲得了6.61%股權(quán)，成為了除中糧集團(tuán)外，大悅城控股的第二大股東。

中國平安也是通過類似的方法（認(rèn)購配售股份），最后持股金茂15.2%，成為了其第二大股東。混改后，中化集團(tuán)持有金茂35.1%，仍保持最大單一最大股東。

地產(chǎn)央企混改并非新鮮事。中交地產(chǎn)早有試水，另外，傳聞中國鐵建地產(chǎn)集團(tuán)也想引入海外資本進(jìn)行混改。中國企業(yè)聯(lián)合會研究部研究員劉興國表示，目前已先后啟動四批混改試點，涉及210家中央企業(yè)和地方國有企業(yè)，這些企業(yè)在2020年將陸續(xù)發(fā)布混改方案。

2020年，央企混改仍是重頭戲。

太平資產(chǎn)的“鋪墊”

認(rèn)購大悅城股份，太平人壽早有“鋪墊”。

這個“鋪墊者”正是太平資產(chǎn)。在此次參與認(rèn)購前，太平資產(chǎn)就擁有大悅城0.00063%的股份；而且，還曾向重慶大悅城項目和青島大悅春風(fēng)里項目共提供了34.5億的融資。但是，由于太平資產(chǎn)與太平人壽的控股股東均為中國太平保險控股有限公司，所以太平資產(chǎn)是太平人壽的一致行動人。

既有的合作基礎(chǔ)，再加上微小股權(quán)的鏈接。太平人壽與大悅城的合作并沒有陌生感，更像是老朋友間的“友誼”深化。

在太平人壽看來，入股大悅城對兩大央企都有好處。一方面大悅城對太平人壽而言，是一個不錯的投資標(biāo)的，能夠帶來穩(wěn)定的財務(wù)收益，優(yōu)化內(nèi)部的資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)；另一方面，險資入股，也能支持大悅城進(jìn)一步做大做強。

從大悅城的角度而言，確實如此。此次非公開發(fā)行股份的目的，實質(zhì)上就是融資。大悅城此前就曾表明，此次所募集的資金將用于中糧·置地廣場項目、杭州大悅城-購物中心項目的建設(shè)。

事實上，險資入市一直受到國家政策和監(jiān)管部門的積極鼓勵。銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，截至2019年11月末，保險資金運用余額179641億元。

與幾年前中小險企扎堆舉牌不同的是，從2019年開始，參與舉牌的基本均為大型險企，中國人壽、中國平安、中國太保等交替登場，掀起新一輪舉牌潮，開始發(fā)揮理財、保險、信托等產(chǎn)品的直接融資功能，如平安人壽舉牌華夏幸福和中國金茂、中國人壽舉牌萬達(dá)信息等。

大悅城混改棋局

大悅城是2020年最早進(jìn)行混改的央企之一。

其實，這次混改早在2019年10月份就開始醞釀了。彼時，大悅城找了兩個獨立財務(wù)顧問中金公司和中信證券，由他們擔(dān)任此次非公開發(fā)行股票的 “聯(lián)席主承銷商”，于是他們擬了一份“認(rèn)購邀請書”，并以電子郵件的形式發(fā)給了多家投資機(jī)構(gòu)，邀請他們來認(rèn)購。

經(jīng)過首輪認(rèn)購、追加認(rèn)購后，篩選出了兩家投資機(jī)構(gòu)，最終成功融資24億元。據(jù)悉，本次的資金募集是2018年至今為止，唯一一單A股房地產(chǎn)股權(quán)融資成功足額發(fā)行的案例。

大悅城有混改的想法由來已久。自中糧地產(chǎn)與大悅城地產(chǎn)完成重組整合后，周政在內(nèi)部會議、公開場所，以及獨家采訪中，曾多次表達(dá)過大悅城混改的想法。“我們會引進(jìn)戰(zhàn)投（戰(zhàn)略投資者），同時探索推動實行員工持股”，這是樂居財經(jīng)去年采訪周政時，他的原話。

重組整合，似乎更像是為大悅城后來的混改“打地基”。

“我們整合更名的邏輯是，進(jìn)一步增強市場影響力，將公司打造成為一家經(jīng)營更加市場化、業(yè)務(wù)更加專業(yè)化、管理更加規(guī)范化、股權(quán)更加多元化的公司，以更加靈活的體制機(jī)制，進(jìn)一步提高國有資本運營效率及公司的可持續(xù)發(fā)展能力。”

引入戰(zhàn)略股東，只是大悅城混改的多元手法之一。在周政的看來，大悅城的股權(quán)結(jié)構(gòu)中不僅擁有國有股東，還應(yīng)該有戰(zhàn)略投資者、員工、其他公共股東。但是，在多元化的混改中，必須保持國有單一大股東不變，國有的引領(lǐng)地位不變，管理的地位不變。

或許，引太平人壽入股，只是大悅城混改的前奏。