房市“三降”出現了_2022年房子或迎來“貶值

不知不覺中2021年就結束了，回顧2021年得樓市走勢會發現，對于房地產行業來說，2021年注定不是一個平凡得一年。在2021年得9月份，華夏平均房價迎來了6年多以來得首次環比下跌，這是一個不同尋常得信號，甚至可以說2021年將會成為房地產行業轉折得一年。

回顧過去20多年，房價一直都是漲多跌少，并且每次房價在經歷了短暫下跌之后，都會再次迎來反彈大漲。就比如在2000年時，華夏得平均房價僅在2000元/平方米，那時就算是北京三環附近得房價也僅在3500元/平方米左右，很多縣城得房價更是只有幾百元一平方米。但是根據2021年11月份得房價數據顯示，11月份華夏平均房價為9749元/平方米，跟上年年9860元/平方米得房價水平差不多。也就是說，雖然過去幾個月房價下跌了，但是房價也僅是跌回了上年年得水平。也就是說，在過去20年里，僅平均房價就上漲了4倍之多，很多一二線熱點城市得房價更是高達幾萬元甚至幾十萬元，上漲了十幾倍甚至幾十倍。

正是因為房價得這種走勢，才給很多人造成了房價只漲不跌得假象。確實，在很多人得認知中，房價就是只漲不跌得，特別是90后，在他們經歷得生活中，就沒有看到房價下跌過，一直都是上漲得。所以在2021年9月份，房價又一次迎來了下跌得行情時，很多人都不以為然，認為房價下跌只是暫時，房價在短暫回調之后，還會繼續大漲。那么，房價真得只是像人們說得那樣短暫下跌么？在筆者看來，這次房價下跌并不是一次短暫下跌，因為房市三降出現了，2022年房子或將迎來“貶值潮”。

第壹降：人們對房價得預期開始下降

在過去，絕大部分人對房價得預期都是上漲得，受“買漲不買跌”思想得影響，房價越上漲，人們就越買房。在很多人得認知中，房價是只漲不跌得，甚至很多人認為，只要買了房子就可以掙錢。確實，在過去20多年，只要是買了房子得人都掙到了錢，財富大幅增值，很多人更是通過投資房產實現了財富自由。

但是現在情況已經不同了，受“房住不炒”和房價下跌得影響，目前很多投資客開始不看好房產，同時剛需購房者也開始擔心房價下跌了。根據央行發布得第三季度問卷調查顯示，和一季度相比，“看漲房價”得人數下降了5.6%，并且超80%得人認為房價不會再漲了。在過去得大部分購房者中，以投資為目得得購房者占比很多。而現在既然大多數人都不再看漲房價了，那就說明了急得不能急得除了剛需購房者之外，其他得人大概率只會捂住錢袋子，不會購買房產。

第二：人們對住房得需求正在不斷降低

房子是給人居住得，所以房價上漲得根本原因就是人們得需求，過去二十多年房價持續上漲，也是因為住房資源一直供不應求。在1976年時，華夏城鎮居民人均住房面積僅為3.6平方米，并且華夏有超過800萬戶得住房缺口。雖然在1998年住宅商品化改革之后，房地產行業進入了黃金時代，但是由于城鎮化建設得原因，每年都有近2000萬農村人口進入城市之中，所以住房資源一直存在緊缺情況。

但是現如今情況不同了，根據央行公布得統計數據顯示，截至上年年底，華夏96.86%得城鎮家庭都已經有了房子，并且戶均1.5套，其中41.5%得城鎮家庭有2套以上得房子。另外，再根據目前63.86%得常住人口城鎮化率和44.38%得戶籍城鎮化率，目前僅城鎮戶籍家庭擁有得房子，就足夠城市中所有得人居住了。因此可以看出，目前我們得總體住房資源已經過剩了，可能目前一二線熱點城市得住房資源還存在緊缺得情況，但是同時也說明大部分三四線城市得住房資源已經嚴重過剩了。

目前不僅住房資源存在過剩得現象，同時購房者數量也在不斷降低。一方面是因為人們對住房得擁有率已經越來越高了，另一方面是因為在過去近20年，華夏新生人口數量一直在不斷降低。根據統計數據顯示，00后和10后整整比80后和90后少了1.03億，這意味著隨著00后和10后成為購房主力軍，未來購房者得數據會大幅減少。另外，大部分00后和10后都是獨生子女，可能他們得父母、爺爺奶奶和姥姥姥爺都有房子，這意味著對于大部分00后和10后來說，他們根本就不缺房子，對房子也沒有需求。所以可以看出，隨著時間得推移，人們對住房得需求會慢慢減少。

第三：房企銷售額大幅降低

根據相關機構得統計數據顯示，銷售額前100強房企銷售總額已經連續3個月出現下降。就算是“金九銀十”得9月份和10月份，前100名房企得銷售額都出現了降低。特別是9月份，房企銷售額比去年同期降了超過30%。

目前大部分房企都是高負債高周轉運營得，而房企銷售額大幅降低，就意味著房企回籠資金得速度正在降低，同時也意味著房企高負債高周轉得運營模式無法運營下去了。另外，現在樓市信貸政策也在不斷收緊，這導致目前絕大部分房企得資金鏈都面臨資金鏈緊張得情況，甚至有不少房企得資金鏈已經斷裂，其中不乏一些龍頭房企。

通過以上房市得“三降”現象可以看出，住房資源已經過剩，供需關系已經發生逆轉，這意味著房價已經失去了人口得支撐，房價已經不可能再像過去那樣持續不斷上漲了。而進入2022年，房企得資金鏈緊張情況越來越嚴重，同時“三條紅線”得3年緩沖期也日益逼近，這意味著在2022年房企面臨著很大得降負債壓力。因此，不少可能和學者都預測2022年房價大概率會迎來“貶值潮”。那么，對于2022年得房價走勢，真得是下跌么？下跌空間有多大？對此，自家“8字”回應透底。

在官媒以題為《樓市“黑嘴”要不得》為題專門針對樓市“貶值潮”有過回應：由于各城市在人口、地價和供需等方面出現分化差異，不會出現所謂得“普漲”或“普跌”之說，一些樓市“黑嘴”臆斷房價走勢，對樓市調控不利，大家要保持警惕和識別。即便是目前得樓市降溫明顯，China統計局部門在通報蕞新得房地產數據時仍明確表示，“下一階段房地產市場有望保持平穩發展”。可以看出，“有望保持平穩發展”就是2022年得房價走勢，這顯示樓市穩定是China對樓市調控政策得底線。因此，2022年得房價大概率是以穩定為主，當然，在房價穩定得走勢中，房價也會根據真實得供需關系出現上漲或者下跌得情況。