“羅半城”深套華夏人壽，“賣(mài)房”迫不得已。

| 高遠(yuǎn)山

感謝丨蔡真

野馬財(cái)經(jīng)

貴州省第壹家上市公司中天金融（000540.SZ）近年一直籌劃剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但看起來(lái)波折不斷。

12月2日，公司公告稱(chēng)，計(jì)劃轉(zhuǎn)讓中天城投百分百股權(quán)予佳源創(chuàng)盛和上海杰忠，轉(zhuǎn)讓價(jià)格89億元。

這筆交易并不尋常，在8月31日公布得框架協(xié)議，中天城投百分百股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)為180億元，當(dāng)時(shí)得受讓方只有佳源創(chuàng)盛。相隔四月，作價(jià)減半。

深交所于12月6日向中天金融發(fā)出函，指出幾大問(wèn)題：

上海杰忠和佳源之間有無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系？定金支付情況和后續(xù)履約能力如何？作價(jià)減少近91億元得合理性？上市公司為中天城投下屬公司提供得28.34億元擔(dān)保后續(xù)怎么辦？交易完成后還要不要給中天城投財(cái)務(wù)資助？

樁樁件件，這筆交易會(huì)再生變數(shù)么？

中天金融是貴州第壹家上市公司，也是貴州目前蕞大得民營(yíng)企業(yè)。在過(guò)去43年間，其掌門(mén)人羅玉平以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商得身份為人們所熟知，已經(jīng)躋身貴州首富得羅玉平在貴陽(yáng)市被人稱(chēng)“羅半城”。

這家以房地產(chǎn)起家得上市公司，隨著貴州省提出“引金入黔”戰(zhàn)略，從2014年開(kāi)始推進(jìn)金融產(chǎn)業(yè)布局。2017年，中天金融計(jì)劃出資310億元收購(gòu)華夏人壽20-25%股權(quán) ，并支付了70億元定金，但此后華夏人壽被接管，今年7月銀保監(jiān)會(huì)公告延長(zhǎng)華夏人壽接管期限一年，中天金融此時(shí)不得不“賣(mài)子圖存”。

自2018年至2020年，中天金融歸母凈利潤(rùn)分別為-32.64億元、-3.93億元和-2.28億元。其2021年三季報(bào)中，歸母凈利潤(rùn)為-9.11億元，虧損原因?yàn)楫?dāng)期房地產(chǎn)銷(xiāo)售毛利下降。此外，其賬面上已有上千億得負(fù)債。

此次得交易標(biāo)得中天城投集團(tuán)于2017年1月23日成立，注冊(cè)資本20億元，由中天金融唯一出資設(shè)立。2017年4月，中天金融將旗下29家公司股權(quán)和業(yè)務(wù)劃轉(zhuǎn)到中天城投集團(tuán)有限公司。

中天金融早在2018年3月就打算把中天城投轉(zhuǎn)讓給貴陽(yáng)金世族產(chǎn)業(yè)投資有限公司，百分百股權(quán)作價(jià)246億元，同年12月該轉(zhuǎn)讓協(xié)議解除。

三年多時(shí)間，中天城投得作價(jià)從246億元降到180億元，又降到89億元。一方面是因?yàn)橹刑斐峭秾?yīng)收中天金融非經(jīng)營(yíng)性往來(lái)83.2億元?jiǎng)澽D(zhuǎn)至中天金融另一全資子公司，導(dǎo)致凈資產(chǎn)縮減，評(píng)估值改變；另一方面，中天城投得收入和凈利潤(rùn)亦在大幅下滑，2020年兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均不及2018年得一半。

中天金融公告

佳源創(chuàng)盛是1995年起家于浙江嘉興得房企，實(shí)際控制人沈玉興，公開(kāi)報(bào)道顯示，沈玉興正是港交所上市房企佳源國(guó)際得創(chuàng)始人兼董事會(huì)主席沈天晴。

佳源集團(tuán)創(chuàng)始人沈天晴，1959年生于浙江嘉興桐鄉(xiāng)青石，初中畢業(yè)后做了村會(huì)計(jì)，期間創(chuàng)辦了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)足佳皮鞋廠。因企業(yè)業(yè)績(jī)好，其后沈天晴升任嘉興市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局副局長(zhǎng)，三年后調(diào)任嘉興市駐深辦主任。

深圳期間，沈天晴把內(nèi)地得白廠絲運(yùn)到深圳轉(zhuǎn)手賣(mài)給香港商人，一年就賺了200多萬(wàn)元，因而被扣上了投機(jī)倒把得“帽子”。沈天晴覺(jué)得自己不適合當(dāng)官，于是辭職創(chuàng)業(yè)。

1995年，在嘉興得一棟小樓房里創(chuàng)辦了佳源房地產(chǎn)公司，開(kāi)始進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這就有了后來(lái)得佳源集團(tuán)。2018年10月，沈玉興以255.3億元財(cái)富排名《2018福布斯華夏400富豪榜》第62位。

在不到30年得時(shí)間，沈天晴和佳源系旗下已有6家公眾公司，包括：深圳美麗生態(tài)（000010.SZ）；分拆地產(chǎn)港股上市得佳源國(guó)際（2768.HK）和物業(yè)公司佳源服務(wù)（1153.HK）；掛牌新三板得西谷數(shù)字（836081）；在澳交所上市得博源控股和聯(lián)合錫礦

沈天晴在一次佳源集團(tuán)得部門(mén)大會(huì)上表示，“這個(gè)世界上能當(dāng)將軍元帥得人畢竟是少數(shù)，我是能得。”其自信可見(jiàn)一斑。

圖源：佳源集團(tuán)自己

盡管“佳源系”資本布局廣，但近年在資本市場(chǎng)并不那么順風(fēng)順?biāo)?019年，沈天晴控制得佳源國(guó)際（2768.HK）因投資機(jī)構(gòu)惡意做空，股價(jià)暴跌，這位老江湖不由感嘆“誰(shuí)知資本市場(chǎng)那么復(fù)雜”。

2020年3月11日，美麗生態(tài)罕見(jiàn)發(fā)布了《關(guān)于立案調(diào)查事項(xiàng)進(jìn)展暨風(fēng)險(xiǎn)提示得公告》。原因是美麗生態(tài)在2019年屢次遭深交所問(wèn)詢(xún)，并因股東王仁年得成績(jī)補(bǔ)償款違規(guī)拖欠、信息披露違法違規(guī)兩項(xiàng)事由受到立案調(diào)查。

美麗生態(tài)因2017年、2018年連續(xù)凈利潤(rùn)為負(fù)，被交易所警告退市風(fēng)險(xiǎn)，被“ST”。2019年因出售兩家全資子公司，凈利潤(rùn)增加，扭虧為盈。

地產(chǎn)分析師張銀銀表示，為了實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售目標(biāo)，佳源集團(tuán)一直在謀求大舉擴(kuò)張，這一過(guò)程中勢(shì)必會(huì)推高杠桿。盡管佳源得負(fù)債率并不高，地產(chǎn)三條紅線(xiàn)都是綠檔，但是在企業(yè)負(fù)債可能嗎？值本就不小得情況下，還大舉舉債擴(kuò)張，會(huì)不會(huì)走向過(guò)度，很成問(wèn)題。

佳源國(guó)際2020年總營(yíng)收183.63億元，凈利潤(rùn)35.31億元，此外，截至今年三季末，佳源集團(tuán)有息負(fù)債達(dá)到188.94億元，其中短債38.6億元，而在手得貨幣資金僅有45.4億元。

如此情形下，佳源集團(tuán)能夠付清尾款么？

根據(jù)交易方案，中天金融擬將中天城投99%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給上海杰忠，將1%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給佳源創(chuàng)盛。

上海杰忠成立于今年4月，其設(shè)立顯然為收購(gòu)而來(lái)。其股東都來(lái)自浙江，包括佳源創(chuàng)盛，仁和智本及子公司杭州仁和，以及德豐科創(chuàng)集團(tuán)。值得一提得是，德豐科創(chuàng)集團(tuán)創(chuàng)始人趙建忠曾是佳源集團(tuán)高管。

愛(ài)企查

目前，上海杰忠已召開(kāi)合伙人會(huì)議，同意根據(jù)本次交易價(jià)款得實(shí)際付款進(jìn)度及融資需要，將上海杰忠得注冊(cè)資金由9億元增加至不超過(guò)45億元。

佳源集團(tuán)9月曾表示，收購(gòu)中天城投主要是看中其在貴陽(yáng)市有豐富得低成本土儲(chǔ)。中天城投主要項(xiàng)目集中在貴陽(yáng)、遵義、瀘州三個(gè)城市，其中貴陽(yáng)蕞多，剩余可開(kāi)發(fā)面積1601.5萬(wàn)平方米。

此前有消息稱(chēng)，佳源集團(tuán)很可能會(huì)聯(lián)合國(guó)資、央企或其他華夏知名房企共同實(shí)施本次交易。有佳源集團(tuán)內(nèi)部人士表示，有這個(gè)可能，“但現(xiàn)在收購(gòu)還不確定，要看具體盡調(diào)情況”。

而蕞終攜手佳源集團(tuán)吃下中天城投得，是名不見(jiàn)經(jīng)傳，“佳源味”甚濃得上海杰忠。

你看好這筆交易順利完成么？歡迎在評(píng)論區(qū)留言評(píng)論。