小能最近在參與辦理一個延期交房的案子，突然想到咱們中國的老百姓鎮的是不容易，有些人辛苦一輩子攢了一些錢去買房，結果開發商出了問題，到現在沒交房。

在我國，房子可以說是絕大多數咱們老百姓一生中最最重要的財產，因為國人不想外國人，只有擁有一套屬于自己的房子，那才是有個家，才有歸屬感。但是在實際過程中，很多老百姓賣房或者賣房的過程中，總是會遇上各種各樣的問題，那么小能今天就給大家一網打盡，不要嫌多，因為都是關乎你的房子。

1、售樓廣告上的內容，開發商應兌現嗎？
　　售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現，開發商一般也不會因此而承擔責任。如果開發商在這些材料上寫得非常明確具體，內容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達到多少平方米”等等，這些內容將對房屋價格以及購房人是否買房產生重大影響，即使這些內容沒有寫入合同，開發商也要兌現。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發生糾紛，可以作為證據。
　　2、房地產商承擔虛假廣告民事責任的必要條件有什么？
（1）房地產商發布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產商主觀故意所為。這是房地產商承擔責任的前提。（2）購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴（虛假）廣告，對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關，則不能認為是受到了欺騙和誤導。（3）購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發生的損害，這種損害包括財產的、金錢的、精神的。（4）損害和虛假廣告之間有因果關系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關系。

　　3、《認購書》一般包括哪些內容？
　　《認購書》的內容包括：①房號及戶型。②房屋的建筑面積。③房屋的價款及計算方式。④簽訂正式購房的日期。⑤在一方不履行的處理問題。⑥開發商的預售許可證號。⑦當事人雙方基本情況。
　　4、什么是建筑面積？
　　建筑面積包括兩個部分：一部分是套內建筑面積，一部分是分攤的公用建筑面積。它的計算公式是：建筑面積＝套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。
　　5、什么是套內建筑面積？
　　套內建筑面積包括三個部分：套內使用面積，套內墻體面積，陽臺建筑面積。它的計算公式是：套內建筑面積＝套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。
　　6、套內墻體面積包括什么？
　　套內墻體面積包括兩個部分：一部分是公用墻體面積，一部分是非公用墻體面積。公用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。
　　7、面積變了，購房者可以退房嗎？
　　經有關部門批準以后，商品房的面積可以變更，但要在10日內通知購房者。在接到通知的15日內，購房者可以作出退房的書面答復。在此期間內未作書面答復的，視為同意變更。
　　開發商沒有在規定的期限內通知，購房者有權退房。如果退房，開發商要承擔違約責任。
　　8、處理房屋面積糾紛的原則是什么？
　　合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
　　（1）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
　　（2）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　9、買房一般要交哪些稅？
　　（1）印花稅。（2）契稅。（3）證件印花稅。
　　10、買房一般要交哪些費？
　　（1）房屋所有權登記費。（2）公共維修基金。(3)綜合地價款。（4）證件工本費。
　　11、買車庫交契稅嗎？
　　購房者隨同普通住宅購買的車庫，可以減半征收契稅，按照1、5%的稅率征稅；購房者隨同非普通住宅(如別墅)購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照3%的稅率征稅。
　　12、繼承和接受遺贈而取得的房產要交契稅嗎？
　　法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈與行為，應征收契稅。
　　13、申請個人商業貸款的條件一般有哪些？
　　（1）貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。
　　（2）具有城鎮常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。
　　（3）有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。
　　（4）對首付款的要求，銀行間有些許差異。
　　（5）有貸款人認可的資產作抵押或質押，或有符合規定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人。
　　（6）具有購房合同或協議。
　　（7）貸款人規定的其他條件。
　　14、申請個人商業貸款一般要交哪些費用？
　　（1）律師審查費。（2）公證費。（3）產權登記費。（4）保險費。
　　15、什么是轉按揭？
　　“轉按揭”是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限，或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請個人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱“轉按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。

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