原標題：少賣了八千套 2019年北京二手房成交“過冬”
快訊（記者 張曉蘭）1月3日，貝殼研究院發布2019二手房市場年報。報告指出，2019年全市二手房網簽量為14.5萬套，同比下降5.5%。房價方面，2019年北京二手房成交均價與2018年持平。北京二手房市場正在由“賣方市場”向“買方市場”過渡。報告預計，2020年，北京二手房市場將延續低位穩定態勢，成交量穩定在15萬套左右，價格波動在5%以內。
北京二手房均價“漲不動”了
2017年這輪調控前，北京二手房月均成交2.1萬套，調控后月均成交1.1萬套。報告顯示，2019年全市二手房網簽量為14.5萬套，同比下降5.5%。調控后的三年，北京全市二手房成交量維持在15萬套左右的低位，較2016年27萬套的峰值下滑近半。
數據來源：貝殼研究院房價方面，報告顯示，不同于調控前房價一路上漲，調控后成交均價隨著成交量的波動而小幅上漲、下跌，2019年全年均價與2018年持平。2019年12月北京二手房成交均價5.9萬元/平方米，較調控當月歷史峰值下跌12%，且2019年末北京房價不再是“內地第一”。
數據來源：貝殼研究院在各區域的表現上，報告指出，在調控前的市場上行期，外圍城區如通州、大興及門頭溝等房價漲幅明顯。而調控后，中心城區表現出良好的抗跌性，與2017年一季度相比，2019年四季度西城區跌幅不到6%，海淀、東城及朝陽等房價跌幅亦相對較小，而外圍城區跌幅靠前。
值得一提的是，在高壓政策下，房價下跌，購房者陷入觀望，不再被恐慌的市場情緒牽動，而是多看多選。調控前，北京購房者買到一套房子平均需要40天，調控后成交周期持續拉長至三個月以上，客戶快速成交率亦由64%降至36%。
從“一夜漲價20萬”到“不好賣”
值得一提的是，購房者在交易中的地位逐漸提升，反映其價格談判力的議價空間由調控前不到2%的水平升至2019年底5%的水平，北京二手房市場正在由“賣方市場”向“買方市場”過渡。
報告顯示，購房者的觀望導致市場上可售房源積壓，業主賣房難度加大。2019年底北京鏈家庫存房源的去化周期達18.5個月，業主想賣掉手中的房子平均需要近4個月。業主為出售所持房產要根據帶看反饋數次下調報價，2019年北京鏈家成交房源的末次掛牌均價為519萬元/套，而成交房源均價為500萬元/套，意味著從談判到成交過程中，業主還需要降價近20萬元/套。回顧調控前夜“賣家報價728萬元，買家從7點砍價到夜里11點，745萬元成交”，買賣雙方的位置發生了互換。
報告還顯示，2019年北京換房者中年齡在40歲以上的占比達50%，而調控前2016年這一占比僅36%。翻倍的首付，讓換房年齡后移，套均面積也有所縮小。2019年換房后套均面積擴大16.6平方米，比調控前19平方米左右的水平縮小了2.4平方米。
報告指出，2020年，北京二手房市場步入調控后第四個年頭，政策不會有大的放松，市場供需矛盾極大緩和，市場預期平穩，北京二手房市場將延續低位穩定態勢，預計2020年全年二手房成交量依舊穩定在15萬套左右，價格波動在5%以內。
記者 張曉蘭
