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深圳街道“含村率”排名,你家旁邊有多少村?

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2021-09-10 05:35:09    作者:高雨凡    瀏覽次數(shù):102
導讀

深圳,一座被城中村包圍的村中城。原關內(nèi)的城中村被消滅的所剩無幾,但原關外基本還是一幅“農(nóng)村包圍城市”的圖景。那么,深圳哪里的“含村率”最高?這些村又和房價有何微妙的關系?未來城視用數(shù)據(jù)描繪了這座農(nóng)民房

深圳,一座被城中村包圍的村中城。


原關內(nèi)的城中村被消滅的所剩無幾,但原關外基本還是一幅“農(nóng)村包圍城市”的圖景。那么,深圳哪里的“含村率”最高?這些村又和房價有何微妙的關系?未來城視用數(shù)據(jù)描繪了這座農(nóng)民房之都。



1、寶安——深圳的城中村根據(jù)地


沙井俯瞰圖——來源網(wǎng)絡


寶安北部占據(jù)了深圳“含村率”榜單的半壁江山,沙井街道則以61%的村量排行榜首。


作為“村子里的街道”,它的房價卻比羅湖大部分街道還高。


沙井作為早年的寶安鎮(zhèn)中心,人口一直非常多。至今67.78萬【1】的常住人口是鹽田的3倍有余。但是,沙井街道的住宅異常稀缺,目前僅有11個商品房住宅小區(qū)。短缺的住房供應加上高人口帶來的強購買力,11號線帶來的外溢再這么一攪和,房價就上來了。


另外,行政力量上的大力支持也讓購房者們完全無視這里的城中村面貌。沙井街道位于粵港澳大灣區(qū)的中心區(qū)域,“大空港”、“海洋新城”、“國際會展城”等規(guī)劃概念,目前均在落地建設階段,一旦建成,未來必然為沙井帶來大量的產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新活力。再加上地鐵12/20號線的軌道交通提上日程,深外寶安分校等教育資源的落地,人們對這里的未來充滿想象。


當然,沙井的價值是有的,但把小產(chǎn)權炒到震驚央視,個別二手房單價成交到超過7萬,對于一個城中村占比6成的地方,未免已經(jīng)有些透支未來了。


2、鹽田——不被重視的宜居區(qū)


鹽田俯瞰圖——未來城視實拍


鹽田的城中村占比僅3%,并且還有海景的加持,村的煙火氣與大自然的山水風情并存,按理說是深圳最宜居的地方。


可是,十年來,由于南山福田的產(chǎn)業(yè)發(fā)力太猛,鹽田對年輕人的吸引力相對乏力,近10年來其GDP增長率也不如深圳平均增長率。



所以,鹽田已無法形成產(chǎn)業(yè)、就業(yè)中心,發(fā)展完全跟不上深圳平均,即使有著海景的加持,很多人也只是把她當作離深圳中心近一點的大亞灣。


人們對鹽田的預期普遍較低,因而不會選擇其作為房產(chǎn)購入地,房子也就基本沒有溢價。


但如果反過來想,一個成熟度極高的城區(qū),沒有泡沫的同時還伴著零星的城中村點綴,住起來可是非常愜意。


3、福田、南山等——房價和含村率成反比


決定房價的因素有很多,環(huán)境、配套、通勤、戶型等等,但我們發(fā)現(xiàn),城中村的占比其實對區(qū)域房價也有不少影響:





拋開沙井和鹽田等少數(shù)地方,我們還是發(fā)現(xiàn)城中村的占比數(shù)量越小的街道,他們的房價就會越高,如福田區(qū)的香蜜湖、華強北和園嶺這三個街道均沒有城中村存在,他們的房價剛好就是福田前三。南山的粵海、招商街道,龍崗的龍城,龍華的民治也同樣如此。


一方面,純粹的居住區(qū)容易成為開發(fā)商打造豪宅的地方,形成連片豪宅區(qū);另一方面,早年深圳學校的選址,也就是現(xiàn)在的名校們,也剛好空地多而村少的地方,比如和特區(qū)一同成長起來的福田荔園、園嶺、百花小學等。


或許,這才是房產(chǎn)本來的樣子,一味等著拆城中村帶來區(qū)域大變的投資邏輯,可能會有比其他房產(chǎn)更高的一些收益,但付出的是5年以上的漫長等待與被城中村包圍的居住環(huán)境。


總之,如此高“含村率”的松崗、沙井、福永、公明,依舊還有不少深圳人高價殺入,他們從不管居住環(huán)境,只聽故事和規(guī)劃。也許什么時候深圳人買房真的是去買住房,深圳的房價難題和東西不不均難題,就會得到解答。



 
(文/高雨凡)
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