基本情況

2013年5月，某建筑公司中標并承建某地產公司一處樓盤。2014年3月，地產公司為了維系建設，以該在建樓盤作抵押，向銀行貸款5000萬元并辦理了抵押登記。2014年12月，樓盤竣工，地產公司尚拖欠工程款2000萬元及相應違約金，銀行貸款尚有4000萬元未清償。

執行中，法院對該竣工樓盤按照“房地一體”原則進行評估和拍賣。經評估，該樓盤房產自身價值為2500萬元，對應的土地價值為3000萬元。該樓盤經兩次網絡司法拍賣，最終成交金額為3500萬元。建筑公司和銀行遂針對該筆案款申請參與分配。

四種分配方案

關于此類情形中的案款如何分配，不同法院的做法相異，主要可梳理出如下四種方案。

方案一：按照建設工程價款絕對優先原則，3500萬元案款中，建筑公司就2000萬元優先全額受償，銀行受償剩余1500萬元。

方案二：參考該樓盤評估價中確定的房產與土地的價值比例分配拍賣款。本案中，該樓盤房產自身價值為2500萬元，對應的土地價值為3000萬元，房產和土地價值之比為5：6。故針對拍賣成交案款3500萬元，同樣按照5：6的比例進行分配，建筑公司受償1590萬元，銀行受償1910萬元。

方案三：以訴訟中確認的建設工程價款為基礎確定承包人的優先受償款。該樓盤評估價為5500萬元，實際成交價為3500萬元，實際成交價為評估價的63.6%。故優先受償的建設工程價款應為拖欠工程款2000萬元的63.6%，即1273萬元。銀行受償2227萬元。

方案四：由評估機構重新評估和分別確定拍賣成交時房產與土地的價值，進而由建設工程款優先受償權人和抵押權人分別優先受償。

《民法典》第八百零七條延續了原《合同法》第二百八十六條的規定，確認了建設工程價款的優先受償款。但對建設工程行使的優先受償權能否及于占有范圍內的土地使用權，現行的法律或司法解釋并無明確規定，通過對案例的檢索，發現建設工程價款優先受償權的客體僅為建設工程自身，不應及于建設工程占有范圍內的土地使用權。

此外，根據《民法典》第三百九十五條、第三百九十七條以及《城市房地產抵押管理辦法》第三條第五款的規定可以得出，在建工程的抵押權人實現抵押權時，既可以針對在建工程，也可以針對在建工程占有范圍內的土地使用權。

綜上，建設工程價款的優先受償權僅及于建設工程自身，對于建設工程占有范圍內的土地使用權，則由在建工程抵押權人享有優先受償權。因此，在對涉案房地產進行整體拍賣后，在案款分配環節應遵循以下兩個原則。

1、“分別優先受償”原則

建設工程承包人優先受償建設工程部分的價款，抵押權人優先受償土地使用權部分的價款。執行中，法院通常基于“房地一體”原則進行整體拍賣，但“房地一體”僅針對處置環節，而不能將建筑物與土地使用權理解為同一財產。故房地雖一并處分，但應當對權利人分別進行保護。

故前述方案一的做法，對拍賣款不做任何區分而完全讓建設工程價款優先受償的做法不合理；方案三對房屋和土地價值不作區分，確認建設工程價款的做法則缺乏法律依據。

2、“公平合理”原則

建設工程的建筑成本從項目組成上包括該工程的人工費、材料費、施工機具使用費、企業管理費等。

上述費用，從通貨膨脹的角度來說一定時間內通常不會有明顯增長或減少。所以，對建設工程價款的認定和受償，從工程竣工之日到執行分配階段也應基本保持穩定，不應出現明顯的差異。

方案二的做法簡單地將兩者評估價的價值之比套用在最終成交價的價值之比上，既無法律依據也帶來了現實的矛盾。根據公平合理原則，建設工程的相關費用在一定時期內通常不會產生明顯波動。

本案中的樓盤，按照方案二的做法，建設工程價款受償的金額是房產評估價的六四折，這就無法覆蓋承包人為建設工程應當支付的人工費、材料費等“實際支出的費用”，違背公平合理原則，也不利于保障承包人及建筑工人的合法利益。

綜上方案四的做法較為合理。本案中，該樓盤拍賣成交價僅為評估價的六四折，一方面可能出于競拍者對于該樓盤潛在法律風險的顧慮，另一方面也反映了該樓盤在市場認可度上偏低，即該樓盤的評估價值被“高估”了。鑒于樓盤自身的工程造價費用相對容易進行準確評估，“高估”主要體現在土地價值上。

此種財產處置的風險屬于商業風險鏈條中的一環，應當由銀行等金融機構承擔，不應轉嫁到建設工程承包人身上。綜上，法院在此類案件的案款分配時，應要求評估機構以拍賣成交價為基礎，對該房地產樓盤的自身價值和土地價值分別進行重新評估，然后按照分別優先受償原則進行案款分配。

來源｜上海市第二中級人民法院

作者：胡雙

責任編輯 | 張巧雨

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