從古至今，人們對住房的追求都從未停止，房子就是人們生活中的必需品，關乎著人們的正常生活。而現如今，面對不斷上漲的房價，很多人的住房問題依然沒有解決。在今年的7月23日，住房和城鄉建設部等8部門發布關于持續整治規范房地產市場秩序的通知，在通知中明確指出_將對房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題，力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。確實，以上4個問題就是人們目前對于房地產行業最關心的4個問題，直接關乎著人們的幸福生活。從房地產開發到房屋買賣，從住房租賃到物業服務，這都是在解決人們在買賣租賃房屋和居住過程中遇到的各種各樣的問題。因此可以看出，未來樓市政策，對剛需越來越有利了。

對于目前的房價，不可否認，還位居高位，截至2021年一季度末，全國新建商品房平均售價為11030元/平方米。這么高的房價意味著就算購買一套90平方米的緊湊型三居室房子，起步也要一百萬元起步了。另外，根據央行的統計顯示，截至2021年底，我們國家有103個縣城和縣級市的房價在一萬元以上。也就是說，目前在我們國家，房價不僅是一二線熱門城市非常高，就是三四線城市的房價也已經非常高了。而在2000年時，我們國家的平均房價僅在2000元/平方米左右，那時就算北京三環附近的房子也就在3500元/平方米左右。在2000年時，大部分縣城的商品房市場剛剛起步，房價大部分都在五六百元一平方米。

可以看出，在過去20多年里，房價漲幅非常之大，僅平均房價都上漲了近5倍，其中像北京、深圳和上海和廣州這4個一線城市，房價更是上漲了幾十倍。就比如目前北京三環房價基本上都在10萬元/平方米以上，相比于2000年3000多元一平方米房價，上漲了30多倍。而就是三四線城市，現在房價普遍也都在七八千元一平方米，房價也是上漲了10倍之多。在早期，房價上漲也正常，畢竟在住宅全面商品化之初，我們國家的住房資源非常緊缺，并且人們對住房需求非常大。所以房價在短時間內出現了大幅上漲。而在接下來很多年，雖然房地產行業發展非常快，但是隨著城鎮化的建設，每年都有大量農村人口流入城市之中。根據統計數據顯示，在過去20年里，平均每年有近2000萬農村人口流入城市之中。因此，雖然房價在不斷上漲，但是房價不僅有經濟和產業的支撐，同時還有不斷流入的人口支撐，這就是房價能夠持續不斷上漲的根本原因。

但是隨著房價的不斷上漲，房子的投資屬性越來越吸引人們了，很多人都開始投資房產，一些人有錢就投資房產，甚至去貸款投資房產。這導致就算住房資源已經過剩了，在炒房客的超越之下，房價還能夠保持持續上漲。在炒房客的不斷炒作下，房價不僅越來越高，讓人們越來越買不起房子了，同時房子的空置率也越來越高了，大量社會資源被閑置浪費。面對這種情況，在2016年9月份國家針對樓市開啟了調控模式，在過去5年里，樓市調控政策不僅沒有任何放松跡象，反而在不斷收緊。特別是在最近兩年，隨著“三條紅線”和“限貸令”這兩個金融調控政策出臺，直接卡住了樓市的資金。因此，現如今房價上漲的勢頭已經被慢慢遏制了下來，房價走勢也已經出現了分化，雖然一些城市房價還在上漲，但是也有很多城市和區域的房價出現了下跌的情況。

那么，在現如今的樓市環境下，到底該不該買房子呢？不買房子，擔心房價像過去一樣突然大漲，讓自己越來越買不起房子。而買房子，目前房價位居高位，一旦房價下跌，就會導致房子貶值，誰都不希望自己辛辛苦苦掙的錢虧損掉。那么，如果今年不買房，5年后房子買不起還是隨便挑？對于這個問題，王健林和馬光遠看法一致。

很多人都知道，王健林曾在2013年預測過未來10年的房價走勢。王健林認為未來10年一二線城市的房價還會繼續上漲，而三四線城市的房價上漲空間有限，依據就是人口流動趨勢。一二線城市人口持續不斷流入，人口增加，住房需求自然增加，所以房價還會繼續上漲。而三四線城市的人口在持續不斷流失，房價也就失去了人口的支撐。現如今已經過去8年了，回頭看看王健林對房價的預測，發現王健林預測對了一半，那就是預測對了一二線城市的房價走勢，預測錯了三四線城市的房價走勢，這是在2015年之后，三四線城市房價走出了一次翻倍行情。

王健林真的預測錯了嗎？很多人都不認同，認為王健林預測對了，只是王健林忽略了政策對房價的影響。其實三四線城市房價之所以能夠走出大漲行情，主要原因就是政策的推動。在2014年時，樓市庫存壓力越來越大，為了降低樓市庫存，國家推出了“去庫存”計劃。不僅鼓勵農民進城買房，給予補貼，同時還推出降低房貸利率、首付比例、放開限購政策、鼓勵購買二套房等政策。更重要的是，為了降低樓市庫存，國家還將棚改拆遷補償的安置房轉換成了貨幣，這導致大量資金流入三四線城市的樓市，并且增加了大量購買力強的拆遷戶。正是以上原因，讓三四線城市房價有了資金和人口的支撐，再加上一二線城市限購，大量炒房客涌入不限購的三四線城市，讓三四線城市房價迎來了一次大漲行情。

而現如今，隨著炒房客的退出以及棚改貨幣化安置政策的結束，這些三四線城市的樓市剩下的只有當地真正的剛需了。而目前房價嚴重偏離了當地居民的收入水平，并且住房資源過剩，所以房價下跌是避免不了的。其實現在就有很多三四線城市的房價已經出現了下跌，特別是在二手房市場上，房價下跌得更是比較明顯。所以，不能說王健林預測錯了，而是王健林預測對了。也就是說，未來5年，一二線熱門城市房價還有繼續上漲空間，而大部分三四線城市房價都將迎來回調。

對于未來樓市的發展和房價的走勢，著名經濟學家馬光遠提出了3個20_，即20_的城市、20_的房企、20_的樓盤。馬光遠認為，未來只有符合這3個20_的房子才有投資的價值。另外，在今年年初，馬光遠曾表示，“房住不炒”或將成為永久性的調控政策，房地產行業的黃金時代已經過去，房子已經不再適合大眾投資，想要靠投資房產獲益，就需要相應的專業知識。

可以看出，馬光遠并沒有將房地產行業“一棒子打死”，而所謂的“20_的城市、20_的房企、20_的樓盤”，其實就是指發展潛力大的城市，實力雄厚并且口碑好的房企以及品質比較好的樓盤。

可以看出，對于未來房價的走勢，王健林和馬光遠的觀點類似，都是看好一部分房子。所以，5年之后，一二線熱門城市的房價，還會隨著人口持續不斷流入而繼續上漲，但是漲幅也會非常穩定。而對于人口不斷流失的三四線城市，房價就會根據真實的供需關系而慢慢回歸合理水平，真的有可能出現隨便挑的局面。