對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，有一句話值得大家揣摩，那就是未來最不值錢的是房子，而最搶手的也是房子。表面上來看，這句話有點(diǎn)矛盾，畢竟商品價(jià)值取決于供需關(guān)系，物以稀為貴是必然趨勢。但從內(nèi)行人角度來看，這句話充滿著近幾十年來樓市高速運(yùn)轉(zhuǎn)的底層邏輯。
至于如何理解這個(gè)，其實(shí)也很簡單。從市場總量來看，我國存量市場的房子早已夠14億人居住，那為何還有這么多人搶著買房呢？最核心就是住房需求發(fā)生本質(zhì)變化，以前是剛性需求，只需要滿足簡單的居住體驗(yàn)即可，所以小戶型、低質(zhì)地段等房子成為批量式生產(chǎn)。而到了市場后半場，以小換大需求開始代替剛需需求，想有更大、更好的的房子成為每個(gè)家庭的剛性需求。
正是基于這樣的市場迭代，也許市面上不缺房子，但永遠(yuǎn)缺的是好房子。而從房價(jià)角度來看，我們不得不承認(rèn)房價(jià)還處于上漲趨勢，2021年上半年我國住房銷售面積為88635萬平方米，總銷售額92931億元，核算下來平均房價(jià)為10485元平方米，和去年的9860元平方米相比較漲幅達(dá)到6.3_。
當(dāng)看到這里時(shí)，我們不禁抱有疑問，老百姓收入漲幅可以達(dá)到6_嗎？答案顯然不會，也許是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始和實(shí)體經(jīng)濟(jì)不匹配，也許是權(quán)重占比過大，拉動效應(yīng)略顯乏力。本輪調(diào)控布局來看，不管是力度還是廣度，各個(gè)環(huán)節(jié)都開始迎來翻天覆地的變化，甚至有專家表示這一次樓市要改頭換面了。
當(dāng)然得出這樣的結(jié)論并非憑空猜測，而是有著一定的事實(shí)依據(jù)來支撐。例如最近較為火熱的教育行業(yè)“雙減”政策和學(xué)區(qū)房的整頓，前者最直接的影響就是幾乎所有的教育公司被迫裁員轉(zhuǎn)型，學(xué)時(shí)教育一瞬間成為熱門關(guān)注話題。而后者北京、上海紛紛試點(diǎn)一方面讓房源和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)脫鉤，另一方面使其教育資源流動，而不是像以前一樣固定劃分小區(qū)，從根本上上降溫了學(xué)區(qū)房市場。與此同時(shí)，隨著多個(gè)城市調(diào)整第二輪土地集中出讓制度，最近不少業(yè)界人士表示，北京供地規(guī)則或?qū)⒄{(diào)整為，土地溢價(jià)不得超過15_，且不得通過調(diào)高地價(jià)方式抬高房價(jià)，這一點(diǎn)官方也許沒有明確通知，但可能是大概率事件。
在這如此敏感的尷尬局面，10天內(nèi)官方2次出手連續(xù)表態(tài)值得大家關(guān)注，8月17日高層重磅會議提出“第三次分配”的概念，簡而言之就是通過個(gè)人收入轉(zhuǎn)移和個(gè)人自愿繳納和捐獻(xiàn)等非強(qiáng)制性方式再一次進(jìn)行分配。事實(shí)上這一點(diǎn)和市場經(jīng)濟(jì)最初的方針有關(guān)系，以前是“先帶動一部分人富起來”，而當(dāng)下格局卻是那一部分人的確富起來了，但是卻無法帶動其余人。結(jié)合樓市最真實(shí)場景就是，有的人連首付也湊不齊，有的人卻靠收房租實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。說白了這就是市場資源兩極化分布的現(xiàn)狀，調(diào)控加碼、房產(chǎn)稅試點(diǎn)的目的就是徹底解放這頭部用戶的格局。
8月25日，高層會會議通過了審議通過《我國婦女發(fā)展綱要（2021—2030年）》和《我國兒童發(fā)展綱要（2021—2030年）》，明確要完善三孩政策配套支撐錯(cuò)數(shù)，多措并舉減輕家庭生育、養(yǎng)育、教育負(fù)擔(dān)。僅從這一點(diǎn)來看，我不禁想到今年全國第七次人口普查的數(shù)據(jù)，接下來3年內(nèi)，我國新出生人口率降低和老齡化社會的到來是不爭的事實(shí)，在這個(gè)時(shí)候刺激三孩政策出臺，其目的也是十分明顯，那就是持續(xù)釋放人口紅利。對此也許不管消費(fèi)者內(nèi)心到底是怎么想的，但平心而論，解決年輕人結(jié)婚問題也許才是最關(guān)鍵的。
總的來說，從這2次高層強(qiáng)勢出手，本輪房價(jià)拐點(diǎn)又邁出關(guān)鍵一步，迎來拐點(diǎn)。當(dāng)前樓市有什么問題，其實(shí)每個(gè)人都心知肚明，例如炒房風(fēng)氣、抬高成交價(jià)、市場虛高等，但歸根結(jié)底就是老百姓收入不匹配和人口上漲乏力的問題。而這一次官方最新舉動無疑是擊中了市場七寸，也許落地效果和理想不一致，但終究還是得不斷嘗試，因?yàn)槭袌龇€(wěn)定性和個(gè)人是否有能力買房有著直接掛鉤的關(guān)系。
