在當(dāng)前住房資源已經(jīng)過(guò)剩的情況下_房?jī)r(jià)還能持續(xù)不斷上漲時(shí)_房?jī)r(jià)的走勢(shì)就已經(jīng)脫離了真實(shí)的供需關(guān)系。作為人們居住的地方_房子也慢慢脫離了居住屬性_成為了一種投資產(chǎn)品。在很多城市中_存在大量空置房_這些房子可能已經(jīng)轉(zhuǎn)過(guò)幾次手_但是可能從來(lái)都沒(méi)有居住過(guò)人。而在一次又一次地轉(zhuǎn)手過(guò)程中_房?jī)r(jià)一漲再漲_雖然投資客都掙到了錢_但是過(guò)高的房?jī)r(jià)讓真正的剛需越來(lái)越買不起房子_最后房子完全就成為了投資客手中的掙錢工具。

面對(duì)高房?jī)r(jià)_國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策來(lái)遏制房?jī)r(jià)的上漲_但是各地在樓市調(diào)控力度上一直是輕重不一。有些城市樓市調(diào)控政策非常嚴(yán)格_就是想讓房?jī)r(jià)降下來(lái)_維持合理水平_比如長(zhǎng)沙和鄭州。但是還有很多城市調(diào)控政策并不嚴(yán)格_最后還需要住建部約談才重新收緊樓市調(diào)控政策_(dá)比如銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5個(gè)城市_這5個(gè)城市由于樓市調(diào)控力度不足_導(dǎo)致今年上半年當(dāng)?shù)貥鞘羞^(guò)熱_房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高。通過(guò)各個(gè)樓市對(duì)調(diào)控力度的不同就可以看出_每個(gè)城市對(duì)樓市調(diào)控拿捏的水平是不同的_有的是真心調(diào)控樓市_有的則不想房?jī)r(jià)真的跌下來(lái)。目前房地產(chǎn)行業(yè)依然是經(jīng)濟(jì)支柱_直接影響一個(gè)城市GDP和財(cái)政收入。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)了比較大的下跌_不僅會(huì)影響當(dāng)?shù)氐腉DP_同時(shí)土地拍賣收入也會(huì)減少_影響財(cái)政收入。

在8月9日_岳陽(yáng)市住建局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》_在通知中明確規(guī)定_中心城區(qū)的新房實(shí)際銷售價(jià)格不能高于房產(chǎn)局的備案價(jià)格_同時(shí)不能低于備案價(jià)格的85__如果銷售價(jià)格不在這個(gè)區(qū)間內(nèi)_將無(wú)法辦理網(wǎng)簽程序。這個(gè)通知就是所謂的“限跌令”_在“限跌令”下_岳陽(yáng)中心城區(qū)的實(shí)際銷售價(jià)格不能低于備案價(jià)的85__也就是房?jī)r(jià)最多下跌15_。

在岳陽(yáng)市的“限貸令”出臺(tái)不久之后_沈陽(yáng)、昆明等二線城市_開(kāi)始為部分區(qū)域的房?jī)r(jià)下跌“打預(yù)防針”_當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)開(kāi)始約談開(kāi)發(fā)商_對(duì)包括虛假宣傳、大幅降價(jià)促銷等在內(nèi)的銷售行為進(jìn)行一定約束。可以看出_在開(kāi)發(fā)商都在降價(jià)促銷的大環(huán)境下_約談開(kāi)發(fā)商_其實(shí)就是為了控制開(kāi)發(fā)商的銷售價(jià)格。對(duì)于這種現(xiàn)象_有專業(yè)財(cái)經(jīng)人士表示_目前對(duì)各級(jí)政府來(lái)說(shuō)_最重要的還是穩(wěn)住局面_對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的主要出發(fā)點(diǎn)是防止風(fēng)險(xiǎn)_包括上漲風(fēng)險(xiǎn)以及下跌風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于目前樓市行情_(kāi)用分化來(lái)形容最為恰當(dāng)_一些城市和區(qū)域是收緊調(diào)控政策_(dá)遏制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲_而一些城市則是出臺(tái)“限跌令”_空置房?jī)r(jià)下跌的空間。總的來(lái)說(shuō)_目前對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)_還是以降價(jià)促銷為主_因?yàn)槟壳敖^大部分房企的資金鏈都非常緊張_并且負(fù)債率也非常高。所以相比于高利潤(rùn)率_目前開(kāi)發(fā)商更加希望能夠多賣房子回籠資金_因此開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷必不可免了。就比如沈陽(yáng)市沈北新區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)_最近就推出了部分特價(jià)房源_原價(jià)11000元/平方米的住宅_現(xiàn)在特價(jià)僅需8000元/平方米。也就是說(shuō)_房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)就下跌了3000元/平方米_一套100平方米的房子_總價(jià)就下跌了30萬(wàn)元_降價(jià)幅度還是很大的。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示_沈陽(yáng)在售的50個(gè)降價(jià)項(xiàng)目中_總體降價(jià)范圍在500元/平方米到5000元/平方米之間_其中有20個(gè)項(xiàng)目的降價(jià)幅度在2000元/平方米以上。

除了沈陽(yáng)之外_今年以來(lái)_昆明、鄭州、武漢、石家莊和青島等熱門(mén)大城市的部分區(qū)域_房?jī)r(jià)也都出現(xiàn)了比較大的跌幅。部分樓盤(pán)推出的特價(jià)房_相比于之前的平均售價(jià)都降低了不少。就比如鄭州一樓盤(pán)_年初的售價(jià)還在12000元/平方米_而到了6月份直接推出9000元/平方米的特價(jià)房。還比如昆明_一樓盤(pán)原價(jià)在16000元/平方米_但是推出了部分特價(jià)房源_單價(jià)直接降到了10000元/平方米。昆明的一位房產(chǎn)中介和發(fā)文人說(shuō)_“當(dāng)時(shí)周五晚上放出價(jià)格_每平米一萬(wàn)元。很快就有很多業(yè)主去維權(quán)了。有的人周四剛按原價(jià)交了四五十萬(wàn)的首付_周五降價(jià)消息一出_直接損失50萬(wàn)。”

禁止大幅降價(jià)

其實(shí)_從今年6月份以來(lái)_很多樓盤(pán)都推出過(guò)價(jià)格遠(yuǎn)低于平均售價(jià)的特價(jià)房_這是因?yàn)榉科髠兊馁Y金鏈非常緊張_只能通過(guò)低價(jià)快速賣房回籠資金。特別是對(duì)于全款客戶_開(kāi)發(fā)商甚至能夠給出5折的“骨折價(jià)”。

在“三條紅線”和“限貸令”的共同影響下_目前房企們不僅資金鏈越來(lái)越緊張_同時(shí)負(fù)債壓力也越來(lái)越大。特別是在“限貸令”之后_房企們大部分的資金來(lái)源就是賣房子_只有賣掉房子_才能獲得流動(dòng)資金。而目前房子并不好賣_不僅二手房的市場(chǎng)對(duì)新房造成巨大沖擊_而且開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力也越來(lái)越大。所以_很多開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金_不得不推出降價(jià)促銷活動(dòng)_特別是對(duì)于那些資金鏈特別緊張的房企_只能選擇“骨折”降價(jià)促銷。

但是隨著各地開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)_約談也隨著而來(lái)。截至目前_不僅岳陽(yáng)市出臺(tái)了“限跌令”_沈陽(yáng)和昆明的有關(guān)部門(mén)也相繼約談開(kāi)發(fā)商_沈陽(yáng)_要求房企在考慮自身利益的同時(shí)也要遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律_盡量避免價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引購(gòu)房者_(dá)達(dá)到銷售目的；昆明_將要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管及監(jiān)督_對(duì)惡意降價(jià)行為進(jìn)行管理。

對(duì)于限跌令_房地產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為_(kāi)這主要是基于“三穩(wěn)”政策的要求_維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定_防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲和大跌的情況。對(duì)此_你有什么看法呢？