原標題：2020年房地產的10大預測

一年一度的丁祖昱樓市“神預測”如約而至。

2019年12月31日，易居企業集團首席執行官丁祖昱在“奔向未來——2019丁祖昱評樓市年度發布會”上對2019年房地產市場進行回顧以及對即將到來的2020年市場作出預判。

3小時多的演講，核心內容如下：

2019年中國房地產的核心總結

01

今年銷售額會超過16萬億

2019年土地成交面積先起后落，商品房成交面積也是經歷了春夏秋冬趨勢向下，而二手房也是先起后落……三大關鍵數據都顯示，2020年之后行業下行壓力較大。

02

“地王”不太貴

單價上來說，TOP10強的單價都沒有突破7萬元/平方米，而過去一兩年，上海土地拍賣超過10元萬/平方米。

03

面積看重慶，金額看上海

重慶成交面積第一，但成交量下滑；上海成交金額上升了20%。

廈門、北京成交面積漲了60%。其中，北京成交上漲有60%的原因是因為雙限房、限價房，真正市場化的房子也就成交了30%。

04

深圳的房價真的沒漲嗎

廣州的銷售均價漲了20%。以前，房價和裝修價格是分開的，現在是合并在一起了，所以上漲了20%。

05

銷售均價漲幅榜，長三角占一半

倒掛是短期機會，但目前一二手房價倒掛將全面收窄，蘇州、上海新房價與二手房價的比是0.79。目前，很多城市倒掛項目數量正在減少，成都有5個城市新房相當于周邊二手房七三折。

06

頂豪北京占比全國半壁江山

20萬元/平方米以上的項目全國有16套，其中上海6個。目前，中國頂豪產品數量并不如想象中那么高，畢竟中國頂豪階層數量并不如想象中那么豐厚。

07

百億神盤有10個，創新高

比如濟南，重慶、昆明的融創文旅盤三個都超過100億元。

08

二手房崛起

上海、廈門二手房成交面積比一手多一倍。

09

二手房價格漲不動

基本都是跌多漲少，2019年各大城市二手房房價下降壓力很大。

10

剛需仍是主導，改善需求有提升

2019年房地產產品成交結構中呈現上述特點。

11

百強房企增長失速

2016年，百強房企增速為50.8%，2017年降至40.5%，2019年近乎出現斷崖式下跌，只有6.5%。

如果百強增速回歸到10%以下，那么整個房地產行業的增長很不樂觀。

12

投資日益謹慎，9月開始踩“剎車”

拿地整體回歸二線，二線供應土地非常有限。

去年二線拿地占比38%，今年超過45%。

13

上半年拿錢，下半年沒錢

今年房企整體資金壓力巨大，融資額從上半年4600億元大幅降到2800億元左右。

14

百強房企開始清算重組

2018年破產文書申請458個，2019年這一數字上升至520個。

清算重組趕早不趕晚，早清算還能有一定的價值，晚了可能會面臨非常被動的局面。

15

單盤產能下降，競爭加劇

典型房企在售數量開始增加，單盤產能從過去2016年10億元降低到如今的5.9億元。

16

常規手段失效，賣房就是靠渠道

2019年渠道占比50%，渠道傭金大于2.5%，甚至超過10%。

17

三房四房面積趨小

18

一線城市是租賃市場的核心

一線租金貴3倍，北京的租金坪效是重慶、合肥的4倍，北京的套均租金是重慶、合肥等城市的4倍。此外，租房都不愿意去遠郊，上海中心區域的租賃大約占據了68%，因此長租公寓一定要聚焦中心區域和地段。

19

長租公寓估值回歸起點

包租模式下，公寓市場收購估值變化從起步期的10萬元/間到泡沫期的30萬元/間，再到如今冷卻期的低于10萬元/間。

20

商辦物業北上深同時出現租金、出租率雙降

和住宅一樣，商辦銷售市場同樣萎縮。目前全國大宗資產交易基本集中在一線城市，而上海大宗資產交易基本占據全國的50%。

21

物業股表現超出預期

今年，共有11家物業公司IPO，創下新高。

此外，今年物業企業收并購也全面啟動。

具體來看，股票表現與公司規模呈現正相關，開發商規模大意味著交付的物業面積更大。

22

產業地產，青島供應最多，深圳地價最貴

價格上來說，深圳產業地產的地價最高，超過600萬元/畝，為南昌的40多倍。

2020年房地產十大預測

1

政策導向：既要防上漲，又要防下跌

“穩定”將是2020年房地產調控政策主基調，不會出現大漲或大跌。

在市場壓力較大的一二線熱點城市，將繼續維持嚴厲的調控政策不放松，防范房地產價格泡沫；而三四線城市則將維持房地產市場穩定，防范房地產市場價格下跌過快是首要任務。

2

繼續“放水”，但樓市不是收益者

預計2020年的貨幣政策將松緊適度，避免大水漫灌。即使央行繼續“放水”，也不會馬上傳導至房地產，樓市不是受益者，房地產短期不會被重啟復蘇。

3

行業規模、企業規?！半p見頂”

預計2019年全年銷售額會突破16萬億元，但2020年整體壓力較大。2019年已經開始出現負現金流房企，2020年這一現象會更多，很多房企可能需要重新考慮制定2020年銷售目標，未必一定要增長，穩定也可以。2020年行業規模會穩住，企業規模會穩定，部分房企2020年規模甚至會出現下跌。

4

房價上漲空間：深圳不會漲，長三角空間大

深圳房價已經處于高位，很多樓盤經過一輪上漲需要2020年一段時間的消化。而2020年長三角有很多國家戰略，且長三角一體化出臺政策以及一體化落地速度最快，因此機會會更多。

事實上，在2019年100城新建商品住宅成交均價漲幅TOP10中，長三角占了一半的名額。其中，位于長三角的三四線城市鹽城同比漲幅39%、南通漲31%、江陰漲28%、臺州漲26%、泰州漲22%。

5

加速去庫存，銷售“依賴渠道”

2018年之前，渠道占比小于5% ，到2019年底，渠道已占比50%。

與此同時， 2018年渠道傭金為1%-2%左右，2019年大于2.5%，個別項目傭金甚至超過10%。

6

拿地不急，全年都是窗口期

不一定搶在年初三四月去拿地，可能全年都是機會。

7

兼并收購開始出現“大魚吃大魚”

實際上，在2019年已開始出現苗頭，未來也會如此。

8

仍看好物業，但物業企業會開始分化

好的物業公司PE會高出地產開發企業5倍以上，包括上市物業公司之間也會大分化。已登陸港股的17家物業公司正呈現兩極化走勢。中海物業、綠城服務、新城悅服務等當前股價相對發行價均有較大漲幅，而其他幾家公司則都處在破發狀態。17家港股物業公司的表現表明，分化格局正在形成。

9

租賃變天，還需尋找新模式

未來的空間會更大，但租賃不是問題，核心是找準細分市場，找更加符合不同細分市場的新模式。租賃更需要精細化的管理。

10

未來看好8家地產股

地產股看好6家：萬科，融創，金茂，世茂，美的，佳兆業

地產物業股看好2家：綠城服務，碧桂園服務

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