因?yàn)檫@幾年都看好地產(chǎn)股，經(jīng)常有朋友問我萬科、保利、華僑城怎么樣，我對(duì)萬科沒研究，本文先粗淺探討萬科優(yōu)缺點(diǎn)，歡迎補(bǔ)充，以后我再編輯完善。

萬科的優(yōu)點(diǎn)

1，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，負(fù)債率低，融資利率低，融資利率基本不資本化，當(dāng)做費(fèi)用，對(duì)高價(jià)地還減值撥備；

2，現(xiàn)金流好，很少有地產(chǎn)公司連續(xù)幾年經(jīng)營現(xiàn)金流流入的，為了成長(zhǎng)性，賺了就加大拿地，但萬科近5年都大幅度流入，代價(jià)也就是拿地少了，但土地大部分位于一二線，未來不愁賣。

3，管理優(yōu)秀，多年來的基因，無短板無硬傷，多元化無大成效也有一些。

萬科的缺點(diǎn)

1，成長(zhǎng)性變差了，過去第一名，現(xiàn)在top3，2019年銷售權(quán)益負(fù)增長(zhǎng)；

2，地價(jià)變高了，權(quán)益比例低，土儲(chǔ)相對(duì)不足，按2019上半年土地儲(chǔ)備16181萬方，地價(jià)6900元，2019年銷售均價(jià)15341元，地價(jià)和銷售均價(jià)不如融創(chuàng)的比例，也不如保利地產(chǎn)的比例，再乘以60%~65%的權(quán)益比例，在top5里面，市值最高，土地的家底不厚；

3，小股東損益分走凈利潤(rùn)超過小股東權(quán)益，雖然管理優(yōu)秀，融資利率低，但歸母凈利潤(rùn)率只有10%出頭了；

小股東權(quán)益占比31%：

小股東損益占比37%：而很多地產(chǎn)公司是小股東損益遠(yuǎn)小于小股東權(quán)益，例如中國奧園和美的置業(yè)等，可以說萬科管理層在適當(dāng)做差歸母業(yè)績(jī)。

4，與寶能、前海人壽的糾葛，管理層持股很少，管理層利益跟大股東和中小股東的利益難以一致，且寶能前海去年底剛減持低于5%的股份時(shí)候公告一次，進(jìn)入萬科時(shí)候推升股價(jià)，退出萬科時(shí)滯漲也是清理之中；

5，top5中市值最高，估值最高，是否早已體現(xiàn)了所有優(yōu)點(diǎn)？預(yù)計(jì)2019年420億歸母凈利潤(rùn)，按2019年銷量前瞻凈利潤(rùn)也是420億左右，再推測(cè)2020年銷量也估計(jì)跟2019年持平，歸母凈利潤(rùn)被碧桂園和恒大追上，被融創(chuàng)接近，但市值卻多一千多億，前瞻PE和動(dòng)態(tài)PE都已8倍，且暫無成長(zhǎng)性，這都是對(duì)萬科優(yōu)點(diǎn)的溢價(jià)，已經(jīng)溢價(jià)在此，要投資地產(chǎn)股，不如選其他的，但如果怕高杠桿又想投地產(chǎn)股，可以選萬科。

總結(jié)

萬科穩(wěn)健優(yōu)秀，土儲(chǔ)分布較好，拿著會(huì)比較放心，但這些優(yōu)點(diǎn)是否已經(jīng)用相對(duì)其他地產(chǎn)公司的溢價(jià)體現(xiàn)了？

對(duì)于我來說，除非萬科正好利用現(xiàn)金流充沛的優(yōu)點(diǎn)，在此拿地良機(jī)，平價(jià)多拿地，一定要恢復(fù)成長(zhǎng)性，否則無低估無成長(zhǎng)，吸引力不大。

萬科的變量最大的就在于成長(zhǎng)性，但看最近幾個(gè)月公告，拿地不多也不便宜。

每人選股風(fēng)格不同，自己定奪，本文陳述優(yōu)缺點(diǎn)為主

作者：陳海濤周游世界鏈接：xueqiu/8710966224/141343865來源：雪球著作權(quán)歸作者所有。商業(yè)轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系作者獲得授權(quán)，非商業(yè)轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。